Å holde seg oppdatert på utviklingen i rettspraksis på entrepriserettens område er ikke bare viktig for advokater, men også for en rekke aktører innen bygg- og anleggsbransjen. I denne artikkelen oppsummeres et utvalg dommer fra andre og tredje kvartal 2024.
Tolkning og risikoplassering i utførelsesentreprise (LH-2023-166319)
En dom fra Hålogaland lagmannsrett avsagt 22. juli 2024 viser viktige utgangspunkter ved tolkningen av kontraktsvilkår i en utførelsesentreprise for bygging av en kaifront. Saken gjaldt tolkning av prisbærende poster og hvem som skulle bære risikoen for uforutsette kostnader.
Byggherre engasjerte entreprenør for kaibyggingen, som deretter ansatte en underentreprenør til grunnarbeidene. Partene var uenige om volumet på utgravingsarbeidet, og retten fremhevet at det måtte foretas en objektiv tolkning av vilkårene mellom næringsdrivende. Dette er et prinsipp som har særlig vekt i entrepriseforhold.
Ettersom en objektiv tolkning ikke løste tolkningstvilen, måtte retten vurdere kontraktsdokumentene i sammenheng. Lagmannsretten konkluderte med at uklarhetene i postbeskrivelsene var så betydelige at tolkningstvilen måtte gå ut over byggherren, som hadde utarbeidet dokumentene, og entreprenøren fikk medhold i sin tolkning av de prisbærende poster.
Videre ble det fastslått at entreprenøren ikke kunne holdes ansvarlig for overgangen fra landdrift til sjødrift. Grunnforholdene avvek fra det entreprenøren hadde grunn til å forvente, og byggherrens hadde ikke medvirket i tilstrekkelig grad. Dette medførte at entreprenøren fikk medhold i sitt krav om vederlagstillegg.
Dommen viser betydningen av klare og presise konkurransegrunnlag i entreprisekontrakter. Byggherrer bør være særlig oppmerksomme på å eliminere uklarheter for å unngå tolkningsproblemer og unødig tvist. Entreprenører bør på sin side sørge for å dokumentere sine tolkninger og forutsetninger ved tilbudsinngivelsen.
Dokumentasjon og beviskrav (LB-2023-158932)
I en dom fra Borgarting lagmannsrett avsagt 26. juni 2024 fremheves viktige prinsipper knyttet til dokumentasjon og bevisbyrde for håndverkertjenester. I denne saken krevde entreprenøren vederlag for tillegg og mengdejustering, mens forbrukerne krevde dagmulkt for forsinkelse, prisavslag og erstatning for mangler.
Avtalen mellom partene var basert på Byggblankett 3501 som er en standard for håndverkertjenester, og spørsmålet var om entreprenøren hadde dokumentert tilleggsarbeidene godt nok.
Retten konkluderte med at dokumentasjonen for mengdejustering var mangelfull, og at byggherrens tidligere bekymring for manglende spesifikasjoner indikerte at byggherren ikke hadde akseptert justeringene. Retten understreket at entreprenøren måtte dokumentere alle endringer som oversteg tilbudets angivelser, og kom til at dette ikke var gjort. At byggherren hadde betalt fakturaene etter hvert som de forfalt endret ikke denne vurderingen.
Når det gjaldt dagmulktskravet, anførte entreprenøren at forsinkelsen skyldtes forhold på byggherrens side. Retten viste til HAB-dommen (HR-2019-1225-A), som slår fast at entreprenøren må bevise årsakssammenheng mellom byggherreforhold og påståtte forsinkelser. Entreprenøren hadde ikke fremlagt tilstrekkelig bevis, og byggherren ble derfor tilkjent maksimal dagmulkt. Dommen viser at entreprenører må være nøye med å dokumentere oppmålinger og at byggherrer bør uttrykke seg tydelig ved uenighet.
Avtale om utsatt overlevering i boligentreprise (LB-2023-181445)
Borgarting lagmannsrett avsa 25. juni 2024 en dom om dagmulkt og forlenget byggetid i en boligentreprise. Forbrukerne krevde dagmulkt etter en forsinkelse på tre måneder.. Entreprenøren avviste kravet under henvisning til at byggetiden var forlenget gjennom flere signerte og usignerte endringskontrakter.
Avtalen mellom partene var underlagt bustadsoppføringslova, som inneholder bestemmelser til vern for forbrukeren, blant annet ved at det ikke kan avtales vilkår som er dårligere enn det loven fastsetter.
Det sentrale spørsmålet var om partene hadde inngått avtale om å utvide byggetiden. Entreprenøren la frem 11 endringskontrakter som bevis for at slik avtale var inngått, hvor kun fire var signert av forbrukerne. Lagmannsretten konkluderte med at bustadoppføringslova ikke var til hinder for at partene ved gjensidig avtale kunne enes om en ny overleveringsdato.
Når det gjaldt de usignerte endringskontraktene, vurderte retten om entreprenøren hadde rimelig grunn til å tro at forbrukerne hadde akseptert en forlengelse av byggetiden. Lagmannsretten la vekt på at forbrukerne hadde mottatt og betalt for de aktuelle arbeidene uten å protestere. Dette indikerte en aksept av de sentrale vilkårene i avtalene. Ved å ikke protestere, fratok forbrukerne entreprenøren muligheten til å vurdere risikoen for dagmulkt, og eventuelt forsere arbeidene for å overholde overleveringsfristen. At fremdriftsplanen ikke ble justert etter at endringskontraktene ble inngått rokket ikke ved rettens konklusjon. Fremdriftsplanen var ikke en del av avtalen mellom partene, men utgjorde først og fremst et arbeidsdokument for entreprenøren.
Avgjørelsen illustrerer viktigheten av å ha tydelige rutiner for endringshåndtering og kommunikasjon med oppdragsgiver. Entreprenøren bør etterstrebe å få skriftlig aksept på forhold som påvirker prosjektet. Samtidig viser dommen at selv om formalia mangler, kan det konkluderes med at avtale er inngått basert på en samlet vurdering av øvrige omstendigheter.
Reklamasjon i entrepriseforhold (LF-2024-7553)
Frostating lagmannsrett behandlet den 30. april 2024 en tvist om mangelskrav i en totalentreprise. Etter at entreprenøren gikk konkurs, overtok en kreditor kravene og fremmet krav på sluttoppgjør mot byggherren, som på sin side krevde fradrag for mangler.
Spørsmålet for lagmannsretten var om byggherre hadde reklamert “innen rimelig tid”. Retten gjenga den alminnelige regelen om at byggherre må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen er eller burde vært oppdaget. Ved vurderingen understreket retten at det må stilles strenge krav til profesjonelles aktsomhet, både når det gjelder å avdekke mangler og å reagere raskt når mangler oppdages.
Retten viste til at det under normale omstendigheter ville være for lenge å vente en måned med å reklamere etter at mangelen er oppdaget. Retten mente imidlertid at reklamasjonsfristens lengde måtte fastsettes etter en konkret vurdering i den enkelte sak.
Ved vurderingen la retten betydelig vekt på at byggherren ikke var i en normal reklamasjonssituasjon på grunn av entreprenørens konkurs. Dette innebar at man ikke kunne forvente en løpende reklamasjon på de mangler som ble avdekket. Kravet til «rimelig tid» kunne derfor ikke tolkes for strengt, og byggherren fikk medhold i sine mangelskrav.
Dommen viser at det er viktig å reklamere raskt for å sikre sine krav. Samtidig viser den at domstolene kan utvise fleksibilitet dersom omstendighetene tilsier det. Denne fleksibiliteten kan gi et visst handlingsrom i uforutsette situasjoner.
Alexandra Ryssdal er advokatfullmektig i SANDS og er tilknyttet firmaets faggruppe for entrepriserett.