Myndighetenes oppfølging av merverdiavgiftsbestemmelsene er sterkt formalorientert. Dette gjelder spesielt for reglene om frivillig registrering for utleie og mange utleiere har opplevd at formalkravene gir rene avgiftsfeller. Det er imidlertid nå håp om at de verste fellene snart kan være historie.
Finansdepartementet har denne uken sendt på høring et forslag om endringer i merverdiavgiftsreglene knyttet til utleie av fast eiendom.
Kort gjengitt foreslår Finansdepartementet to endringer:
- Virksomheter som allerede er registrert i merverdiavgiftsregisteret skal ikke lenger være nødt til å søke særskilt om frivillig registrering for utleievirksomheten
- Søknader om frivillig registrering for utleie kan gis tilbakevirkende kraft
Adgangen til frivillig registrering i merverdiavgiftsregisteret for utleie av fast eiendom ble innført i forbindelse med merverdiavgiftsreformen i 2001. Bestemmelsene er klart positive for utleiere og leietakere, og de fleste utleiere har da også gjort bruk av muligheten.
De formelle kravene knyttet til selve gjennomføringen av den frivillige registreringen har imidlertid i enkelte tilfeller ført utleiere ut i en avgiftsfelle. At registreringsmelding er sendt inn for sent, eller at kravet om frivillig registrering er glemt/oversett har påført enkelte næringsdrivende betydelige tap til tross for at de i utgangspunktet har ønsket å innrette seg etter reglene.
Endringene Finansdepartementet nå foreslår vil i stor grad redusere faren for slike uheldige utslag.
At virksomheter som allerede er registrert i Merverdiavgiftregisteret ikke trenger å sende særskilt søknad om frivillig registrering vil eksempelvis ha betydning i forbindelse med fremleie av lokaler. Et skrekkens eksempel på fremleiefellen finnes i Gulating lagmannsretts dom av 21. oktober 2009 hvor en reell avgiftsfeil på kr. 96 090 endte med en, formelt sett korrekt, etterberegning på kr. 1 444 665 inklusive renter og tilleggsavgift.
Selv om kravet til innsendelse av registreringsmelding fjernes vil Finansdepartementet fortsatt kreve notoritet med hensyn til at utleier anser seg som frivillig registrert. Hvordan dette kravet vil bli fulgt opp er selvfølgelig usikkert, men det er trolig viktig at leieavtalene klart gir utleier rett til å kreve merverdiavgift på leievederlaget.
Muligheten for at frivillige registreringer kan gjennomføres med virkning tilbake i tid innebærer at tidspunktet for innsendelse av registreringsmelding ikke lenger vil være kritisk for adgangen til å fradragsføre inngående avgift på oppføringskostnadene. Etter forslaget vil utleierne få en frist på seks måneder til å få på plass registreringen.
Dagens regelverk innebærer at det må være søkt om frivillig registrering innen utløpet av den termin bygget tas i bruk. Sendes søknaden inn senere anses bygget for å være tatt i bruk til ikke avgiftspliktig utleie før det ”omdisponeres” til bruk i avgiftspliktig virksomhet ved innsendelsen av registreringssøknaden. Utleien før registreringsterminen sperrer for muligheten til å søke om tilbakegående avgiftsoppgjør for inngående avgift på oppføringskostnadene for bygget. Avgiftsbeløpet må i stedet kreves tilbake gjennom justeringsreglene, det vil si over 10 år fra fullføring.
Den likviditetsskvisen enkelte utleiere her har opplevd kan unngås med de foreslåtte reglene.
Endringen vil trolig også ha betydning for adgangen til å overføre justeringsforpliktelser i forbindelse salg av bygg eller omstruktureringer. Det er ikke foreslått endringer i vilkåret om at justeringsforpliktelser bare kan overføres til kjøpere som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret eller som blir registrert innen utløpet av den termin salget finne sted. At kjøper kan søke om registrering tilbake i tid vil imidlertid medføre at det ikke lenger er kritisk å få den frivillige registreringen på plass innen utløpet av salgsterminen. Selgers frist for å innberette og innbetale justeringsbeløpet gjør allikevel at kjøper må få registreringen på plass innen utløpet av oppgavefristen – den foreslåtte seks måneders fristen for å søke om registrering vil her ikke være reell.
En registrering tilbake i tid vil for øvrig ikke bare ha betydning for den formelle registreringen i Merverdiavgiftsregisteret. Utleiere som får søknadene godkjent må beregne merverdiavgift på alle husleie som er utfakturert i perioden. Dette bør avklares med leietakerne på forhånd.
I prinsippet vil adgangen til registrering tilbake i tid redusere behovet for å søke om tilbakegående avgiftsoppgjør. Om dette faktisk blir resultatet er allikevel ikke sikkert. Kontrollhensyn i forhold til muligheten for svindel kan tilsi at skatteetaten fortsatt ønsker å ha et stramt grep om utbetalingen av tilgodebeløp for tidligere terminer.
For begge de foreslåtte endringene er det viktig at reglene om frivillig registrering ikke oppheves. Kravet om at omsetningsgrensen på kr. 50 000 må være passert og at utleien skal kunne anses som en næringsvirksomhet vil fortsatt gjelde. Disse kravene vil blant annet begrense muligheten for å søke frivillig registrering tilbake i tid.
De foreslåtte regelendringene vil gjøre det enklere å unngå dagens avgiftsfeller knyttet til utleie av fast eiendom. Endringene vil ikke løse alle problemstillingene som følger av dagens regelverk. Dette erkjenner også Finansdepartementet og forslaget er bare ment som et strakstiltak i påvente av en større gjennomgang av mulige endringer i avgiftsbestemmelsene for næringseiendom. Ytterligere endringer vil derfor trolig komme.
Høringsfristen er 6. januar 2014.
