Bustadoppføringslova har regler om at byggesaken avsluttes ved overtakelse. Da inntrer det flere viktige rettsvirkninger. Lovens § 15 tredje ledd bestemmer at forbruker i noen tilfeller kan nekte å overta boligen. Slik nektelse vil – hvis den er rettmessig – medføre at nevnte rettsvirkninger ikke inntrer. Hålogaland lagmannsrett avsa den 9. oktober 2013 dom som til gir noe veiledning om i hvilke tilfeller forbruker har rett til å nekte overtakelse.
Virkninger av overtakelse og tidspunktet for overtakelse
Overtakelse innebærer for det første at risikoen for boligen går over til kjøper og at entreprenøren ikke lenger plikter å holde bygget forsikret. Forbruker er dermed ansvarlig for skader som oppstår etter overtakelse og bør sørge for å forsikre boligen fra overtakelsestidspunktet.
For det andre innebærer overtakelse at frister som er belagt med dagmulkt slutter å løpe. En konsekvens av dette er at forbruker ikke lenger kan kreve dagmulkt for forsinkelse etter at boligen er overtatt.
For det tredje starter kjøpers reklamasjonsfrist å løpe fra overtakelsestidspunktet. Forbruker må derfor reklamere på mangler innen ”rimelig tid” etter at mangelen er eller burde vært oppdaget og senest innen 5 år etter overtakelse.
For det fjerde innebærer overtakelse at entreprenøren har krav på sluttoppgjør for arbeidene.
Ovennevnte rettsvirkninger vil ifølge Bustadoppføringslova § 15 inntre (1) når det er gjennomført overtakelsesforetning i samsvar med lovens bestemmelser eller (2) når arbeidet er fullført og forbrukeren har tatt boligen i bruk.
Kan forbruker nekte å overta?
På grunn av rettsvirkningene som inntrer ved overtakelse vil det for entreprenøren regelmessig være ønskelig at overtakelsesforetning gjennomføres så tidlig som mulig etter at arbeidet er ferdigstilt. Hvis det foreligger feil eller mangler ved entreprenørens ytelse kan imidlertid forbrukeren ønske å forskyve overtakelse til etter at manglene er utbedret av entreprenøren, for eksempel fordi det ikke er ønskelig å bo i boligen mens det pågår utbedringsarbeider.
Om denne problemstillingen foreskriver Bustadoppføringslova § 15 tredje ledd:
”Forbrukaren kan nekte å overta ytinga dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga.”
Bestemmelsen viser at ikke enhver mangel vil gi forbruker rett til å nekte overtakelse. I dom av 9. oktober 2013 tok Hålogaland lagmannsrett stilling til om en forbruker hadde ”rimelig grunn” til å nekte overtakelse. I den konkrete saken hadde entreprenøren innkalt til overtakelsesforretning. Forbrukeren nektet imidlertid å overta boligen fordi vinduer og dører var beheftet med feil som gjorde at de måtte skiftes.
Lagmannsretten la til grunn at det vesentlige ved vurderingen ikke er hvor alvorlig mangelen isolert sett er, men hvordan mangelen påvirker bruken av boligen og hvor store ulemper utbedringsarbeidene medfører. Konkret la lagmannsretten vekt på at de aktuelle utbedringsarbeidene var av et betydelig omfang, med et antatt tidsforbruk på 300 timer, og at arbeidene ville medføre støy, støv og fare for skade på innbo.
Dommen viser også at spesielle forhold hos den enkelte forbruker kan tillegges vekt hvis de er synbar for entreprenøren. Det ble nemlig vektlagt at forbrukeren studerte hjemme og dermed hadde et særlig behov for ro på dagtid, og at entreprenøren var kjent med dette.
Lagmannsretten konkluderte samlet med at forbrukeren hadde ”rimelig grunn” til å nekte overtakelse og at det dermed fortsatt løp dagmulkt for forsinkelse i tiden entreprenøren brukte til å utbedre manglene med vinduer og dører.
Eirik Birkelund fast advokat og partner ved vårt kontor i Tromsø. Birkelund er tilknyttet firmaets faggruppe for bygg og anlegg, og arbeider særlig med spørsmål innenfor entreprise, fast eiendom og generell kontraktsrett.