Lovutvalget som ble nedsatt for å revidere eierseksjonsloven, leverte i august sin utredning til Sanner. Utvalget foreslår mindre kommunal kontroll og færre vilkår for seksjonering enn det er i dag.
Forenklet seksjoneringsprosess
For å seksjonere nybygg kreves det i dag at det er gitt igangsettingstillatelse i byggesaken. Eksisterende bygg kan seksjoneres når de er ferdig utbygget og det er gitt midlertidig brukstillatelse.
Utvalget vil lempe på disse kravene, og det foreslås at tidspunktet for når seksjonering kan skje flyttes til tidspunkt for rammetillatelse etter plan- og bygningsloven. Dette vil gjelde både for nybygg og eksisterende bygg.
Det betyr at seksjoneringen kan starte tidligere i byggeprosessen, og således legge bedre til rette for mer effektiv eiendomsutvikling. Dagens ordning medfører ofte oppdeling av prosjekters byggetrinn i flere sameier og forsinkelser i salgsprosessene. Dersom endringene vedtas vil utbygger/entreprenør kunne selge fortløpende etter hvert som seksjonene ferdigstilles og organisere prosjektene i større sameier som kan sikre effektiv drift etter ferdigstillelse.
Samtidig er det verdt å merke seg at som et «ris bak speilet» til de mer lempelige reglene, foreslår utvalget helt nye regler som gir kommunen adgang til å pålegge reseksjonering eller selv foreta sletting hvis det viser seg at det som bygges avviker vesentlig fra seksjoneringen. Det samme gjelder hvis det seksjonerte byggverk ikke blir bygget i det hele tatt.
I dag brukes det ofte flere måneder på saksbehandlingen, samtidig som det er store variasjoner mellom de ulike kommunene. Dette har utvalget tatt på alvor, og det foreslås derfor at kommunen blir gitt en frist på 6 uker til å behandle en begjæring om seksjonering. Ved oversittelse av fristen taper kommunen tredjeparten av gebyret, og hvis forsinkelsen varer i mer enn tre uker, faller ytterligere en tredjepart av gebyret bort.
For øvrig suspenderes fristen hvis seksjoneringsbegjæringen er beheftet med mangler.
Ikke lenger oppmåling av tilleggsdeler
Utvalget foreslår at det ikke lenger skal være noe krav at alle utvendige tilleggsdeler skal oppmåles etter reglene i matrikkelloven. Kravet om oppmåling påfører i dag utbygger merkostnader og gjør seksjoneringsprosessen mer tidkrevende.
Samtidig mener utvalget at tilleggsdeler som ikke måles opp, må ha minst én linje som er felles med en bygningsdel. Dette for å hindre at tilleggsdeler som ligger som «øyer», atskilt fra bygninger eller andre faste installasjoner, etableres uten oppmåling.
Adgang til å kjøpe mer enn 2 seksjoner
Det er i dag et forbud mot å erverve mer enn 2 seksjoner i et eierseksjonssameie. Dette foreslås opphevet. Etter utvalgets oppfatning er forbudet lite egnet til å ivareta de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta. For eksempel vil en investor som ønsker å kjøpe opp boligseksjoner, kunne gjøre det gjennom ulike aksjeselskaper som han kontrollerer eller ved bruk av stråmenn.
Seksjoneringsrett i irregulære sameier
Utvalget ønsker å innføre regler om seksjoneringsrett for den enkelte sameier i såkalte irregulære seksjonssameier. Det eksisterer i dag fremdeles en del irregulære sameier og omsetning av slike boliger blir stadig mer krevende og organisasjonsformen vil i mange tilfeller påvirke omsetningsmuligheter, salgsverdi og bankenes villighet til å finansiere kjøp av denne typen bolig. I tillegg vil det kunne oppstå problemer med driften av sameiet som ikke reguleres i sameieloven.
Utfordringene som en sameier kan møte i et irregulært sameie har gjort at utvalget foreslår at det ikke skal kreves enstemmighet for å kunne få gjennomført seksjonering etter eierseksjonsloven. Vi mener dette vil gi eiere et bedre grunnlag for å ivareta sine eierinteresser og anser forslaget som positivt.
Andre sentrale forslag
Det er verdt å merke seg at utvalget har foreslått regler som skal rydde opp i uklarheter omkring vedlikeholds- og erstatningsansvar i sameier. Det er en rekke tvister i dag som går på grensedragningen mellom sameiets og den enkelte sameiers ansvar for vedlikehold og erstatning for manglende vedlikehold. Utvalget har benyttet borettslagsloven som mønster, og en endring i tråd med deres forslag vil medføre færre rettslige tvister på området.
Videre foreslås det enklere regler når det gjelder kravene til revisjon og regnskapsførsel. Utvalget vil gi alle sameier anledning til å vedtektsfeste at det ikke skal ha regnskap etter regnskapslovens bestemmelser eller ha revisor. Dette er særlig sentralt for mindre sameier som får mindre byråkrati og færre utgifter.
Det er flere som synes det er uheldig og upraktisk at leietaker i useksjonert eiendom er gitt kjøperett ved seksjonering. Flertallet av utvalget er også av denne oppfatning, og ønsker derfor å oppheve denne kjøperetten. Vi ser ofte at utvikling og seksjonering av særlig sentrumsnære bygårder blir forsinket som følge av denne kjøperetten og medfører at boliger blir stående tomme over lengre perioder som følge av at utvikler tømmer bygården for leietakere før utviklingen settes i gang. Dette påvirker prosjektets fremdrift og økonomi negativt for utvikler og medfører færre tilgjengelige boliger i markedet i disse periodene. Vi støtter derfor utvalgets flertall sitt forslag om å fjerne denne kjøperetten.
Konsekvenser av utvalgets forslag
Utvalget peker selv på at forslagene knyttet til reglene om seksjonering, vil kunne legge forholdene bedre til rette for eiendomsorganisering og -utvikling. Samtidig antas det at problemene med uensartet praksis mellom forskjellige kommuner bør bli vesentlig redusert.
At reglene myknes opp vil nok også innebære både reduserte kostnader og redusert saksbehandlingstid.
Utredningen er nå sendt ut på høring. Vi må nok imidlertid vente til 2016 før ny lovproposisjon er på plass.
Les hele pressemeldingen og NOU’en her.
Forfattere:
Cecilie Langva, advokat cla@sands.no
Andreas Tangen Grøstad, advokatfullmektig atg@sands.no
