Oppmykning av dispensasjonsreglene
Lovens hovedregel er at et byggeløyve ikke kan innvilges dersom tiltaket kommer i strid med kommuneplan eller reguleringsplan. Dersom en arealplan stenger for tiltaket, vil kommunen kunne fatte vedtak om dispensasjon. Her har Fylkesmannen imidlertid ofte hatt siste ord som overordnet planmyndighet, og har satt foten ned.
I forslaget til ny lovbestemmelse om dispensasjon er det foreslått en ny regel som lyder som følger:
«Dispensasjon kan gis der tiltaket eller avviket det søkes om i liten grad vil medføre at aktuelle hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir tilsidesatt. Det kan også gis dispensasjon hvis kommunen finner at andre viktige samfunnshensyn veier tyngre. Det må i tilfelle gå frem av vedtaket om dispensasjon hvilke hensyn det er lagt avgjørende vekt på».
Hensyn til næringsutvikling, verdiskapning og arbeidsplasser vil typisk kunne være viktige samfunnsmessige hensyn som f.eks. kan begrunne havbruk i et område avsatt til friområde eller en industribedrift i et LNF-område.
Samtidig foreslås fjerning av bestemmelsen som pålegger kommunen å legge vesentlig vekt på negativ uttalelse fra statlig eller regional myndighet i behandlingen av dispensasjonssøknader i strandsonen. Dette må kunne leses som en oppmykning av dispensasjonsreglene i favør av større respekt for lokaldemokratiet.
Lettere å gjøre mindre planendringer
Etter dagens regler kan mindre endringer gjøres i reguleringsplaner uten den omstendelige prosess med blant annet offentlig ettersyn som vanlige plansaker krever. Med mindre endringer forstås endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Her kan vedtaksmyndigheten delegeres fra kommunestyret til planutvalg eller administrasjonen. Men rammen for å kunne gjøre slike mindre endringer er snevre.
Departementet uttaler i høringsbrevet at det i større grad bør ligge en planfaglig og praktisk vurdering til grunn for en forenklet reguleringsplanbehandling, heller enn dagens strenge juridiske forståelse av begrepet «mindre endring». Følgende lovbestemmelse er foreslått for å avbøte dette:
«Kommunestyret kan delegere myndighet til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen, og heller ikke vil gå ut over hovedrammene for planen».
Også her ser vi at kommunen gis noe større grad av frihet og handlingsrom.
Eldre planer i strandsonen skal fortsatt gjelde
Da strandvernbestemmelsen i ny plan- og bygningslov trådte i kraft i 2010 fastsatte den nye § 1-8 at bygging i strandsonen var forbudt med mindre kommuneplan eller reguleringsplan hadde fastsatt byggegrense som åpner for bygging. I eldre arealplaner var det som regel ikke fastsatt slike byggegrense – dette var ikke et rettslig begrep før den nye loven kom. Loven hadde imidlertid en overgangsbestemmelse som fastsatte at eldre planer fortsatt skulle gjelde.
Det ble i årene etter dette praktisert som gjengs tolkning at overgangsbestemmelsen innebar at regelen i § 1-8 om byggegrenser ikke gjaldt for planer fra før lovens ikrafttredelse – her ville selve formålsgrensen for byggeområder også utgjøre byggegrensen.
I en temmelig underlig uttalelse i februar i år kom imidlertid Sivilombudsmannen til at bestemmelsen om byggegrenser i § 1-8 også måtte gjelde for eldre planer. Man kunne etter ombudsmannens syn ikke tillate bygging etter vedtatte planer med mindre disse ble endret slik at de fikk byggegrenser. Det ble ikke akseptert at overgangsbestemmelsene faktisk kunne tas på ordet som en spesialregulering for eldre planer. Uttalelsen har skapt helt unødvendig forvirring – og blir neppe stående som sivilombudsmannens stolteste øyeblikk. Regjerning og storting rydder nå imidlertid opp – og vil vedta en lovregel som hinsides all tvil slår fast det som hele tiden har vært meningen – nemlig at eldre planer, også når de ikke har byggegrense, fortsatt skal ha rettskraft i henhold til sitt innhold.
Konsekvenser av budd på saksbehandlingsfrister
En kommune skal behandle søknad om byggeløyve innen 12 uker. Samtidig er det plangrunnlaget på avgjørelsestidspunktet som skal legges til grunn for bygningsmyndighetens avgjørelse.
Så hva om en kommune sitter og ruger på saksbehandlingen av en byggesak – og overskrider 12-ukersfristen – og det i mellomtiden blir vedtatt en ny arealplan som hindrer utbygging? Kan parten forlange å bli behandlet som om kommunen hadde holdt lovens frist og kreve byggeløyve – eller er han prisgitt å kreve erstatning fra kommunen. Dette spørsmålet har det lenge vært strid om, selv om gjengs oppfatning av gjeldende rett nok har hellet mot det sistnevnte.
Nå innføres imidlertid en ny hovedregel om at den arealplan som gjaldt ved utløpet av kommunens saksbehandlingsfrist skal legges til grunn for behandlingen av byggeløyvet også dersom plangrunnlaget senere blir endret. Kommunen gis imidlertid en mulighet til å fremme sak om midlertidig bygge- og delingsforbud i påvente av ny plan. Men forhåndsvarsel må i så fall sendes til parten før utløpet av saksbehandlingsfristen, og vedtak om midlertidig bygge- og delingsforbud må fattes innen 8 uker etter utløpet av fristen.
Behandling av forslagene
Forslagene vil være ute på høring frem til 15.11.2015. Men det er liten grunn til å tvile på at hovedelementene i de foreslåtte endringene kommer til å bli vedtatt. Høringsnotatet der forslagene er presentert i sin helhet ligger på kommunaldepartementets hjemmeside, trykk her.
Lars S. Alsaker har gjennom lengre tid, både som advokat og som ansatt i statsforvaltningen, spesialisert seg innen forvaltningsrett. Plan- og bygningsrett utgjør en betydelig andel av de saker han har ansvar for i Steenstrup Stordrange. Han har også undervist innen temaene alminnelig forvaltningsrett, offentlighetslov, plan- og bygningsrett og offentlige anskaffelser. I tillegg har han publisert en rekke artikler om disse temaene.