I vår moderne lovgivning har forbrukere et sterkt vern. Avtaler som reduserer forbrukerens rettigheter, er helt eller delvis ugyldige. Her ligger det mange feller som entreprenører må unngå å gå i.
I moderne lovgivning er forbrukerinteressene sterkt ivaretatt. Bustadoppføringsloven, avhendingsloven og forbrukerkjøpsloven er alle eksempler på dette. Også i avhendingsloven, som kommer til anvendelse ved salg av brukt bolig, har forbrukeren spesielt vern nå selger er profesjonell. Dette betyr at i nesten alle sammenhenger hvor entreprenør avtaler med forbruker, har kjøperen rettigheter som selger ikke kan frata han.
Forbruker
En ”forbruker” er en ”fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet” (Bustadoppføringslovens og håndverktjenestelovens definisjon). Dette innebærer at det både er type kjøper og handelens karakter for kjøper, vil være avgjørende for om loven gir særskilt beskyttelse. Et aksjeselskap som kjøper vil ikke ha dette vern, og heller ikke arkitekten som får satt opp et bygg til sin arkitektvirksomhet. Men arkitekten som leier rørlegger for reparasjon i sitt hjem, får de rettigheter som håndverktjenesteloven gir forbrukeren.
Avtaledokument
Fordi kjøpers rettigheter er spesielle i forbrukersammenheng, er det utarbeidet særskilte standardavtaler som er ment brukt nettopp i slike sammenhenger. Som eksempel nevnes NS 3425, ”Avtale om planlegging og oppføring av bolig” (også fritidshus), som er utarbeidet av forbrukerorganisasjoner og entreprenørorganisasjoner. I denne avtale er forbrukerens interesser tatt hensyn til, slik at entreprenør ikke får en ubehagelig overraskelse i byggeprosessen eller senere. De tradisjonelle standarder som benyttes i entreprisesammenheng, som NS 3431 og NS 8405, er forutsatt benyttet der begge parter opptrer som profesjonelle.
Særskilt vern
Det vil føre for langt her å nevne alle de bestemmelser i lovgivningen som ikke kan fravikes til ugunst for forbrukeren. Jeg skal begrense meg til noen eksempler som ofte skaper problem.
Når entreprenøren gir ”prisoverslag”, vil dette være bindende for sluttoppgjøret. I både bustadoppføringsloven og håndverktjenesteloven er det bestemt at prisen ikke skal overstige overslaget ”vesentlig” og i hvert fall ikke over 15 %. Det vanskeligste spørsmål er her hva som ligger i begrepet ”prisoverslag”. Det er ikke avgjørende hva man kaller sine beregninger. Det skal også veldig mye til før en reservasjon som f. eks ”uforbindtlig” el. l. fritar selger for denne begrensning. Konklusjonen er derfor at entreprenøren skal være veldig forsiktig med å gi lave overslag i håp om at dette gir han oppdraget eller fordi han ikke har tatt beregningsarbeidet alvorlig nok og kanskje glemt poster. Videre er det veldig viktig å varsle skriftlig til byggherren om tillegg dersom det skal utføres arbeider som ikke var med i kalkylen. Slike tillegg skal ikke ”spise av” 15 % -en, men dette forutsetter at forbrukeren kjenner til at arbeidet kommer i tillegg til overslaget.
Et beslektet forhold er tolkning av et tilbud. Lovene har noen bestemmelser som bestemmer hvordan ting er å forstå. F. eks er et pristilbud alltid å anse som inkludert merverdiavgift og andre offentlige avgifter med mindre forbrukeren visste at dette ikke var tilfelle. Oppgis pris eks mva, må dette derfor uttrykkes veldig klart, som f. eks at ”i tillegg kommer mva med kr xxx”.
Et annet spesielt forhold er entreprenørens ønske om forskudd. I bustadoppføringsloven er det strenge restriksjoner på når tid dette er lov å avtale. I tillegg kreves at entreprenøren stiller garanti. I håndverktjenesteloven er bestemmelsen litt mindre streng, men også her stilles særlige vilkår før entreprenøren kan kreve forskudd.
I bustadoppføringsloven har vi klar bestemmelse om dagmulkt ved forsinkelse, som en objektiv erstatningsregel. Også i håndverktjenesteloven har vi bestemmelser om erstatning ved forsinkelse, men disse bestemmelser krever at det påvises faktisk økonomisk tap hos forbrukeren, og det er ikke alltid så lett å påvise i håndverkstilfeller.
Kun i bustadoppføringsloven settes det krav om at entreprenørens skal stille garanti for sine forpliktelser. I håndverktjenesteloven er det ikke et tilsvarende krav. I bustadoppførings-tilfeller er det også viktig å vite at kjøper ikke har plikt å betale noen del av kjøpesummen før garantien er stilt.
I begge lover settes det begrensninger på hva entreprenøren kan kreve av gebyrer, som bestillingsgebyr, ordregebyr o. l .
Et ”sluttoppgjør” er også endelig i bustadoppføringstilfeller, og entreprenøren kan ikke senere komme med flere krav. Dette tilsvarer prinsippene i de ordinære standarder i entrepriseforhold mellom profesjonelle.
I håndverkstjenesteloven er det likevel én bestemmelse som går i entreprenørens favør: En forbruker som har fått regning og ikke protesterer innen ”rimelig tid”, anses å ha godtatt regningen. Hørte jeg noen spør hva ”rimelig tid” er?
Dette leder meg inn på betydningen av partenes ulike profesjonalitet. Dersom et forhold ikke kan bebreides den ene part mer enn den andre, vil en domstol veldig ofte legge belastningen på den profesjonelle. ”Rimelig tid” er nok lenger for forbrukeren enn for entreprenøren. Det samme gjelder uklarheter i en kontrakt. Dette vil entreprenøren stort sett alltid ha ansvar for. I spørsmål om det er gitt et bindende ”kostnadsoverslag”, er det entreprenøren som har bevisbyrden for at forbrukeren forsto at kalkylen ikke var forpliktende på noen måte.
Som man vil forstå er det ofte viktig å slå fast om et oppdrag hører inn under bustadoppføringsloven eller håndverktjenesteloven. Sistnevnte definerer sitt område som ”reparasjon, vedlikehold, installasjon, ombygging med mer”. Bustadoppføringsloven gjelder ”..oppføring av ny eigarbustad”, og dette betyr også fritidseiendom. Når en ombygging er omfattende nok, går saken over fra å være et håndverk til bustadoppføring. Det blir en konkret vurdering av hvert enkelt tilfelle. Er dere i tvil om dette og spørsmålet har særlig betydning, som f. eks ved prisoverslag, dagmulkt eller garantiforhold, bør advokat kontaktes.
