Totalentreprenørens plikt til å undersøke forhold i grunnen

04 Jun 2013

Totalentreprisestandarden NS 8407 pkt. 23.1 oppstiller plikt for totalentreprenøren til å innhente opplysninger om forhold i grunnen, blant annet ved henvendelse til det offentlige. Vi har kontaktet de største kommunene […]

Totalentreprisestandarden NS 8407 pkt. 23.1 oppstiller plikt for totalentreprenøren til å innhente opplysninger om forhold i grunnen, blant annet ved henvendelse til det offentlige. Vi har kontaktet de største kommunene for å se om det har vært økt pågang fra totalentreprenører etter at standarden trådte i kraft i 2011. Noen vesentlig økning ser det – kanskje noe overraskende – ikke ut til å være. I dette innlegget redegjøres det for hvilke forundersøkelser totalentreprenøren er forpliktet til å foreta.

En aktsom besiktigelse av byggeområdet

For det første plikter entreprenøren å gjennomføre en «aktsom besiktigelse av byggeområdet og dets omgivelser». At inspeksjonen må være «aktsom», tilsier at den må være forholdsvis grundig og nøyaktig. På den annen side kreves det ikke at entreprenøren skal foreta grunnundersøkelser, for eksempel ved boring i grunnen eller ved å foreta målinger på jordprøver. Imidlertid vil han ha en plikt til å reagere hvis han ved befaring f.eks. oppdager forhold som kan tilsi at grunnen er forurenset.

Entreprenøren skal ikke bare besiktige byggeområdet, men også «dets omgivelser». Det mest praktiske er nabotomtene. Det er vanskelig å fastslå hvor langt unna byggegrunnen «omgivelsene» kan være; dette må bl.a. bero på hva som naturlig kan sies å være byggeområdets omgivelser i det konkrete tilfelle og dessuten entreprenørens kunnskap om området. Hva en «aktsom besiktigelse» nærmere innebærer i et slikt tilfelle er mer usikkert. Befaringen må i hvert fall omfatte det som entreprenøren kan se med det blotte øyet. Men det kan nok ikke forventes at entreprenøren aktivt oppsøker og forhører seg med aktørene på nabotomten om hva slags forhold de har avdekket.

En noe eiendommelig problemstilling ble tatt opp i en voldgiftsrettsdom fra 1953: hva plikter en entreprenør å foreta seg dersom entreprenøren på nabotomten er blant de konkurrerende anbydere. Retten la her til grunn at det ikke kunne kreves at entreprenøren ved sin befaring skulle undersøke forholdene i en tunnel i nærheten eller oppsøke ansvarlig (og konkurrerende) entreprenør. Dette vil nok også være utgangspunktet etter NS 8407.

Det må tas i betraktning at entreprenøren ikke har all verdens tid til rådighet ved befaringen. Dessuten plikter entreprenøren, i tillegg til befaringen, å innhente diverse opplysninger, og alt dette innenfor en ofte relativt knapp anbuds-/tilbudsfrist. Det må også tas i betraktning hvilken årstid besiktigelsen skal gjennomføres. Mye frost og snø kan gjøre det svært vanskelig for entreprenøren å vurdere grunnforholdene skikkelig.

Totalentreprenørens plikt til å innhente opplysninger om grunnforhold

Entreprenørens undersøkelsesplikt strekker seg lenger enn til det å kun besiktige byggeområdet. Han plikter også å innhente visse opplysninger. Denne plikten er todelt. For det første plikter han å:

«… innhente foreliggende opplysninger om forhold ved grunnen, som for eksempel forurensninger, geologiske og geotekniske forhold ved kontakt med offentlige etater, i den grad slike opplysninger ikke er fremlagt av byggherren…»

Følgelig er entreprenøren pålagt å innhente nærmere opplysninger om grunnforholdene fra offentlige myndigheter. Det er altså tale om offentlige tilgjengelige opplysninger. Dokumenter o.l. som krever særskilt innsynsrett eller som er unntatt offentligheten på noen måte, omfattes derfor ikke. Når det gjelder hva slags type forhold ved grunnen som omfattes, angis det i bestemmelsen uttrykkelig at dette gjelder forurensninger og geologiske og geotekniske forhold. Dette er i praksis også den type forhold som entreprenøren oftest vil støte på. Likevel er dette kun eksempler og ikke en uttømmende liste.

Det fremkommer ikke av bestemmelsen hvilke offentlige etater som totalentreprenøren plikter å oppsøke. Det kan nok antas at det i hvert fall er tilstrekkelig å kontakte kommunale myndigheter og fylkesmannen. At entreprenøren må oppsøke kommunen, må nok anses som et minimum. I tillegg til å være ansvarlig forurensningsmyndighet, har kommunen ofte et geokart som viser tidligere grunnundersøkelser. Kommunen plikter dessuten å utarbeide en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse). Av denne kan det bl.a. fremkomme om det på byggeområdet er fare for ras, skred eller flom.

En avgjørelse fra Hålogaland lagmannsrett (LH-2007-102419) kan tas til inntekt for at det er tilstrekkelig å kontakte kommunen. Byggherren hadde inngått en kontrakt med en entreprenør om bygging av ny idrettshall. I etterkant hopet det seg opp store mengder snø i en snøskavl, som løsnet ned og skadet veggen på idrettshallen. Retten fremhevet at i tillegg til entreprenørens befaring, hadde denne «ingen konkret oppfordring til å skaffe seg annen kunnskap ut over den kontakt som [entreprenøren] har hatt» med kommunen.

Totalentreprenørens plikt til å innhente opplysninger om kabler og rør

I tillegg til å innhente informasjon om forhold ved grunnen, plikter totalentreprenøren å henvende seg til relevante «offentlige etater og andre det er nærliggende å kontakte om dette», for å få opplysninger om «kabler og rør».

Det kan her være aktuelt å kontakte Vann- og avløpsetaten, Statens vegvesen, Plan- og bygningsetaten i Oslo, Samferdselsetaten etc. Flere av disse samarbeider dessuten gjennom selskapet Geomatikk, som tilbyr en felles landsdekkende tjeneste for gravemelding og kabelpåvisning o.l.

I motsetning til undersøkelsesplikten som gjelder grunnforhold, er plikten her ikke begrenset til å gjelde kun offentlige etater. Det avgjørende er derfor hvilke andre organer det er «nærliggende» å henvende seg til for å motta informasjon om kabler og rør. Dette kan typisk være et lokalt energiverk, samt leverandører eller eiere av fjernvarme, gatevarme, stikkledninger mv. der det er aktuelt. Videre vil selskaper som Telenor og Get være nærliggende å kontakte, eventuelt andre kabeleiere. I enkelte tilfeller bør entreprenøren også henvende seg til naboer, f.eks. på grunn av private stikkledninger som ligger i grunnen.

Heller ikke her fremkommer det hvilke etater mv. som totalentreprenøren plikter å oppsøke. Som et minimum må nok entreprenøren henvende seg til de aktuelle strøm- og teletjenesteselskapene. Dette fordi disse presumptivt ofte vil ha kabler og rør under byggegrunnen, eller i hvert fall i nærheten. I verste fall kan entreprenøren kutte ledninger ved for eksempel graving, og arbeidet kan bli forsinket. Har han ikke da undersøkt med f. eks. Telenor og Hafslund om hvordan området er, taler dette for at entreprenøren selv må bære risikoen for forsinkelsene.

Hva hvis opplysningene allerede er lagt frem?

Dersom de opplysninger som er nevnt under de to foregående overskriftene, allerede er fremlagt av byggherren, faller entreprenørens innhentingsplikt bort. Entreprenøren må likevel, på samme måte som når han selv har innhentet opplysningene, kontrollere disse og vurdere de på en fornuftig måte.

Et annet viktig poeng er at byggherren har risikoen for feil ved opplysninger som innhentes; uavhengig av om det er han selv eller entreprenøren som har innhentet de.

Det er også verdt å nevne konsekvensen av misligholdt undersøkelsesplikt: selv om entreprenøren ikke har foretatt de aktuelle undersøkelsene, skal de forhold han ville ha avdekket tas med i betraktning. Dette innebærer at det ikke blir en vurdering av entreprenørens positive kunnskap, men heller hvilke opplysninger han hadde fått hvis han hadde undersøkt nærmere.

Uavklarte elementer og praktiske utfordringer

Det er usikkert hva som blir resultatet dersom byggherren gir enkelte opplysninger, men uten at de er komplette. Her vil nok avgjørelsen måtte bero på en konkret vurdering i hvert tilfelle, ut i fra hva som er nødvendig for at totalentreprenøren skal kunne foreta en forstandig kalkulering av tilbudet.

Som påpekt ovenfor, er det også et uavklart spørsmål hvem entreprenøren er forpliktet til å kontakte. Følgelig må grensene her fastlegges ved rettspraksis. Imidlertid kan det ta lang tid før en slik tvist kommer for retten, slik at her ville det vært en fordel om man kunne sikre at tilbyderne forstår regelen likt.

Det er videre vanskelig å utlede noe om hvor grundige undersøkelsene skal være. På den ene siden må det være klart at entreprenøren ikke er forpliktet til noen granskning av byggeområdet, men det holder heller ikke å fare over med harelabb. Det er altså en betydelig gråsone her.

Standarden sier heller ikke noe om hva som blir konsekvensen dersom byggherren misligholder sin opplysningsplikt og entreprenøren ikke oppfyller sin undersøkelsesplikt. Skal man fastholde det tradisjonelle synet om at opplysningsplikten går foran undersøkelsesplikten, eller kan det være aktuelt å dele ansvaret?

Fra et annet perspektiv er det grunn til å spørre om det offentlige og etatene er rustet for en slik pågang fra entreprenører. De større kommunene i Norge melder om noe økt pågang, og da gjerne fra rådgiverne/konsulentene i byggesaken, men foreløpig er det ikke uoverkommelig for kommunene. Når standarden for alvor kommer i bruk kan dette endre seg.

Av: advokatfullmektig Andreas Tangen Grøstad og advokat Tor André Ulsted

Om forfatteren

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.