Når eiendomsutvikleren har funnet et interessant objekt, gjort sine mulighetsstudier og fått avklaret med planmyndighetene at eiendommen kan tas i bruk til bolig, gjenstår å organisere ombyggingen på riktig måte. Utgangspunktet må nødvendigvis tas i egen organisasjon – har man ansatte som behersker de enkelte fag (arkitekt, rådgivende ingeniører, entreprenørkompetanse mm) eller benytter man samarbeidspartnere.
Sørg for gode analyser
Uansett bør det gjennomføres et forprosjekt. Arkitekt med støtte av rådgivende ingeniør(-er) og utvikler må analysere bygget og dets omgivelser for å sikre en optimal utnyttelse av eiendommen. Eksisterende bygningsmasse med tekniske føringer etc begrenser valgmulighetene samtidig som denne er styrende for hva man realisere innenfor en fornuftig kostnadsramme.
Dersom utvikleren mangler entreprenørkompetanse og prosjektet er tilstrekkelig stort kan det være aktuelt å invitere en entreprenør inn i en samspillmodell/ partnering for på den måten nyte godt av entreprenørens fagkompetanse og erfaring. I så fall kreves en egen avtale som regulerer partenes rettigheter og plikter i et slikt avtaleforhold.
Når tiden er inne for å velge gjennomføringsmodell må utvikleren avgjøre hvordan risikoen skal fordeles. En viktig rettesnor vil normalt være hvem som er nærmest til å håndtere denne. Denne beslutningen bør tas før man går over i detaljprosjekteringen.
Totalentreprise?
Dersom utvikler ønsker å stå for all detaljprosjektering selv er det naturlig å kontrahere en entreprenør som kun står for utførelsen i en utførelsesentreprise. Alternativt kan utvikler legge detaljprosjekteringen, og risikoen for prosjekteringen, over på entreprenøren i en såkalt totalentreprise. I så fall står entreprenøren for både (rest-)prosjektering og utførelse.
En totalentreprise innebærer ikke at byggherren mister kontrollen over det endelige resultat som i så fall defineres gjennom forprosjektet, funksjonskrav evt også referansebygg.
Utbygger kan også forbeholde seg retten til å velge mellom fullverdige løsningsalternativer som totalentreprenør må presentere for utbygger underveis i prosjektet med rimelige svarfrister. Dette reguleres i så fall i egne beslutningsplaner som inngår i avtaleverket mellom utbygger og totalentreprenør.
Risikoanalyse
Fordelen med utførelsesentreprise er at byggherren har full kontroll og fleksibilitet langt inn i utførelsesfasen. Ulempen er at byggherren sitter med risikoen for feilprosjektering. Dersom utbyggers funksjonskrav likevel ikke innfris som følge av feilprosjektering får entreprenøren krav på tilleggsvederlag for å korrigere avvikene. Risikoen ligger således på utvikler som i så fall bare kan fremme krav mot sine rådgivere såfremt disse har opptrådt uaktsomt.
I en totalentreprise har entreprenøren risikoen for både feil prosjektering og feil utførelse. Dersom det avdekkes avvik i forhold til funksjonskravene foreligger det en mangel som totalentreprenøren plikter å utbedre. Da spiller det ingen rolle om feilen skyldes prosjekteringen eller utførelsen. Av samme årsak er det irrelevant om feilen skyldes uaktsomhet, eller ikke.
Ombygging av (eldre) eksisterende bygninger er også en risikosport. Det kan også ære vanskelig å oppdrive «as built»-tegninger og/ eller disse kan være misvisende.
Bygningen kan inneholde skjulte svakheter som f eks mindre mengder armering enn forutsatt i bærende betongkonstruksjoner, fragmentert eller uriktig kunnskap om tekniske føringer i bygget og/ eller under bygningen. Det kan være vanskelig å danne seg et adekvat bilde av grunnforholdene under eksisterende bygg, hva som skjuler seg i veggene, i etasjeskillene og så videre.
Det eneste sikre med uforutsette forhold er at slike – når de oppdages i byggeprosessen – kan påføre prosjektet til dels betydelige meromkostninger.
Hvordan risikoen for slike skjulte, potensielle risikofaktorer skal fordeles mellom utvikler og entreprenør beror på flere forhold. Blant de viktigste er valgt entrepriseform, og kvaliteten på den informasjonen som utvikleren har innhentet og deretter gitt til entreprenøren i forkant av kontraktsinngåelsen. På generelt grunnlag kan sies at totalentreprisen overfører en større del av risikoen fra utvikler til entreprenør, enn utførelsesentreprisen.
Når det er sagt må det likevel poengteres at totalentreprisen er ikke ensbetydende med « quick fix» for å minimere utviklerens risiko. All risiko koster og det som er kjent representerer ingen risiko. Desto mer man har av informasjon om et bygg desto mindre vil risikoen være og det samme vil gjelde risikopremien.
Sørg for konkurranse
Under enhver omstendighet bør utvikleren skape konkurranse om jobben og innhente tilbud fra flere entreprenører. Dette kan enten gjøres i en åpen anbudskonkurranse eller i en lukket konkurranse overfor spesifikke entreprenører som man anser som tilstrekkelig kvalifisert. I private forhold er det mest vanlig å innhente tilbud fra et mindre antall entreprenører som man har god erfaring med fra tidligere.
Skal man lykkes med et konverteringsprosjekt bør man altså innhente profesjonell bistand i tidlig fase, skaffe seg best mulig kunnskap om eiendommens tekniske beskaffenhet og konkurranseutsette oppdraget når dette er tilstrekkelig modent.
Som et utgangspunkt bør prosjektet gjennomføres i en totalentreprise basert på vel gjennomtenkte funksjonskrav hvor utvikler har forbeholdt seg valgmuligheter.
Dersom prosjektet er tilstrekkelig stort eller man har god erfaring med en bestemt entreprenør bør samspill/partnering vurderes, og i så fall besluttes før forprosjektet.
***
Artikkelen er også publisert på Estatenyheter.no 27.01.2016
Konvertering av næringseiendom er en sterk tendens i det norske eiendomsmarkedet. Utenfor de mest sentrale kontorområdene i storbyene sees en økende grad av konvertering av kontoreiendommer til boligprosjekter, og også enkelte konverteringer til hotell. Konvertering av næringseiendom reiser en rekke juridiske problemstillinger; hvordan struktureres et slikt prosjekt med tanke på skatt og merverdiavgift, hvordan håndteres privatrettslige begrensninger som for eksempel servitutter, hvordan forholder utbygger seg til reguleringsplaner, herunder ny småhusplan i Oslo og Oslos nye kommuneplan ved omregulering, og hvordan bør entrepriseavtalen i et konverteringsprosjekt utformes?
Næringseiendomsteamet i SANDS Advokatfirma DA har lang erfaring med konvertering av næringseiendom. Teamet skriver vinteren 2015/2016 en artikkelserie om ulike problemstillinger knyttet til konvertering av næringseiendom.
Stein Fredrik Janzon arbeider bl.a. med entrepriserett innen bygg og anleggssektoren. Han bistår entreprenører, håndverkere, konsulenter og byggherrer. Arbeidet omfatter løpende rådgivning, prosedyre og undervisning.