Rett til bruk – en utfordring ved overtakelse

14 Mar 2012

At et byggverk er ferdigstilt betyr ikke det samme i NS 3431 som i plan- og bygningsloven. Det kan få store konsekvenser for generalentreprenørene – særlig etter ikrafttredelsen av ny […]

At et byggverk er ferdigstilt betyr ikke det samme i NS 3431 som i plan- og bygningsloven. Det kan få store konsekvenser for generalentreprenørene – særlig etter ikrafttredelsen av ny plan- og bygningslov. Problemet er at endrede vilkår har redusert effekten av midlertidig brukstillatelse som bindeledd mellom standardens og plan- og bygningslovens krav til ferdigstillelsesgrad. Etter tidligere plan- og bygningslov kunne entreprenøren normalt sette sin lit til at midlertidig brukstillatelse forelå på tidspunktet han hadde innkalt byggherren til overtakelsesforretning. Slik er det ikke lenger.      

Ferdigstillelsesbegrepet

I NS 3431 defineres byggherrens krav til ferdigstillelsesgrad på overtakelsestidspunktet av vilkårene for retten til å nekte overtakelse, se NS 3431 pkt. 35.4. Bestemmelsens vilkår medfører at kontraktsarbeidet skal anses ferdigstilt selv om det gjenstår arbeider og selv om det ikke er fremlagt fullstendig dokumentasjon for prøving, innregulering eller drift og vedlikehold – så lenge forutsatt bruk ikke blir hindret i en grad som gir byggherren rimelig grunn til å nekte overtakelse eller byggherren fratas muligheten til å vurdere om kontraktens krav på vesentlige punkter er oppfylt. Det er også en konsekvens av standardens system at en byggherre som aksepterer overtakelse normalt ikke kan gå tilbake på dette i overtid fordi det senere blir oppdaget feil som kunne gitt rett til å nekte overtakelse.   

I den nye plan- og bygningsloven (pbl.) er regelen at tiltaket avsluttes ved ferdigattest, jf. pbl. § 21-10 første ledd. Som hovedregel kreves det at tiltaket er fullstendig ferdigstilt når ferdigattest søkes. Entreprenøren kan altså ikke sende søknad og deretter utføre resten av arbeidet. Bestemmelsen åpner imidlertid for at kommunen kan gi ferdigattest hvis det kun foreligger ”bagatellmessige overtredelser” av krav gitt i eller i medhold av loven. Dette er et mye snevrere begrep enn vilkårene i NS 3431 pkt. 35.4. Forholdet er altså at kommunen kan kreve en høyere ferdigstillelsesgrad for ferdigattest enn byggherren kan kreve ved overtakelse. Det er videre slik at kommunen faktisk kan gå tilbake på sitt tidligere standpunkt om å gi ferdigattest. Den vil kunne trekke tilbake ferdigattesten hvis grunnlaget for utstedelse var uriktig, slik at vedtaket må anses ugyldig, jf. forvaltningsloven §§ 35.  

Midlertidig brukstillatelse som bindeledd

Hvis ferdigattest hadde vært en forutsetning for bruk, ville manglende ferdigattest normalt være tilstrekkelig til å nekte overtakelse. Konsekvensen ville da være at byggherren kunne kreve den samme ferdigstillelsesgraden ved overtakelse som kommunen kunne kreve for ferdigattest, hvilket stemmer dårlig overens med tanken bak NS 3431 pkt. 35.4.

Frem til den nye plan- og bygningsloven trådte i kraft kan man trolig si at konflikten mellom kommunens og byggherrens krav har blitt løst av lang kommunal saksbehandlingstid og lemfeldig behandling av søknader om midlertidig brukstillatelse. Etter den tidligere plan- og bygningsloven av 1985 kunne kommunen utstede midlertidig brukstillatelse når det forelå ”mangler av mindre vesentlig betydning” og kommunen fant det ”ubetenkelig” å gi slik tillatelse, jf. § 99 nr. 3. Bestemmelsens ordlyd har likehetstrekk med vilkårene for å nekte overtakelse i NS 3431 pkt. 35.4. Det var imidlertid sjelden at forholdet mellom standarden og loven kom på spissen, fordi kommunen pliktet å behandle en anmodning om midlertidig brukstillatelse innen én uke og brukstillatelse skulle anses som gitt hvis fristen ble overskredet, jf. tidligere SAK 2003 § 23 nr. 1 bokstav h). Normalt klarte ikke kommunen å håndtere søknaden i løpet av én uke, så entreprenørene kunne stort sett legge til grunn at midlertidig brukstillatelse forelå på tidspunktet for overtakelse. Slik er det ikke lenger.

Vilkårene for midlertidig brukstillatelse er endret i den nye plan- og bygningsloven § 21-10 tredje ledd. Her fremgår det at kommunen kan gi midlertidig brukstillatelse når det ” gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig.” Det har skjedd en liten endring i ordlyden ved at ”mindre vesentlig betydning” (1985-loven) er byttet ut med ”mindre vesentlig arbeid”. Den største endringen fremgår imidlertid av forarbeidene, hvor det er uttrykt et sterkt ønske om å innskjerpe at midlertidig brukstillatelse er unntaket, mens ferdigattest skal være hovedregelen. Faktisk går lovgiver så langt som å antyde at det bør gjøres endringer i entreprisekontraktene for å nå dette målet, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 326:

”Departementet ønsker å presisere at det bør være ett endelig skjæringstidspunkt for ferdigstillelse, i stedet for to, som i dag. Det framheves derfor at kommunene skal kreve ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak, og at kontraktspartene bør legge ferdigattesten til grunn for overtakelse, i stedet for den midlertidige brukstillatelsen som i dag. Det samme gjelder tidspunktet for lånekonvertering, utgangspunkt for forsikringsavtaler med videre.”

Selv om ordlyden i den nye loven er tilnærmet lik den gamle, er det ikke tvilsomt at lovgiver har ønsket å heve terskelen for midlertidig brukstillatelse. Det medfører en tilsvarende utvidelse av byggherrens rett til å nekte overtakelse, siden manglende rett til bruk normalt må anses som grunnlag for å nekte overtakelse i medhold av NS 3431 pkt. 35.4.

Men det er ikke først og fremst den hevede terskelen for brukstillatelse som ødelegger bindeleddet mellom NS 3431 og plan- og bygningsloven. I saksbehandlingsforskriften fra 2003 (SAK) var regelen, som nevnt, at anmodning om midlertidig brukstillatelse skulle behandles av kommunen innen én uke. Konsekvensen av fristoverskridelse var at brukstillatelse skulle anses gitt under forutsetning av at tiltaket var i samsvar med tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av loven, jf. SAK § 23 nr. 1 bokstav h). Hvis entreprenøren sørget for å sende søknad om midlertidig brukstillatelse samtidig som byggherren ble innkalt til overtakelsesforretning, kunne han altså stort sett legge til grunn at rett til bruk forelå på tidspunktet overtakelsesforretningen ble gjennomført. Slik er det ikke lenger. I den nye byggesaksforskriften av 2010 (BSAK) er regelen at kommunen skal behandle søknad om midlertidig brukstillatelse innen tre uker, jf. BSAK § 7-1 første ledd bokstav c). Fristen er altså forlenget med to uker. I tillegg er virkningen av fristoverskridelse tatt bort – bygget kan ikke tas i bruk før midlertidig brukstillatelse faktisk er innvilget. 

Konsekvensen av ny plan- og bygningslov er at entreprenøren ikke kan legge ubetinget til grunn at midlertidig brukstillatelse foreligger på tidspunktet overtakelsesforretningen er tenkt gjennomført. Det kan skyldes at arbeidet ikke er ferdigstilt i en slik grad at tiltaket, etter kommunens skjønn, oppfyller de nye kravene for midlertidig brukstillatelse. Eller det kan være fordi kommunen ikke klarer å overholde fristen på tre uker. Uansett medfører dette en betydelig risiko for entreprenøren, som muligens tvinger frem en løsning hvor han må ferdigstille arbeidet i en slik grad at ferdigattest kan søkes før byggherren innkalles til overtakelsesforretning.   

Ferdigattest før overtakelsesforretning – en lite heldig løsning

Etter den nye plan- og bygningsloven er det kommunens fristoverskridelse ved ferdigattest som får den virkning at bygget kan tas i bruk, jf. pbl. § 21-7 fjerde ledd. Fristen er tre uker fra kommunens mottak av søknaden. En fullstendig søknad skal inneholde sluttført og signert gjennomføringsplan, som viser at tiltaket er utført og kontroll er fullført, BSAK § 5-3. I tillegg skal nødvendig dokumentasjon for driftsfasen (i henhold til teknisk forskrift § 4-1) være utarbeidet for alle ansvarsområder og søker skal bekrefte at tilstrekkelig dokumentasjon er overlevert byggets eier mot kvittering. Her oppstår en betydelig konflikt med systemet i NS 3431 – i tillegg til en fremdriftsmessig utfordring.   

Systemet i NS 3431 er slik at totalentreprenøren skal innkalle til overtakelsesforretning minst 14 dager før ferdigstillelse av kontraktarbeidet, jf. pkt. 35.2 første ledd. Før overtakelse påbegynnes skal det være foretatt og overlevert dokumentasjon til byggherren for funksjonsprøving av tekniske anlegg, jf. pkt. 35.2 fjerde ledd. Videre skal drifts- og vedlikeholdsinstruks (FDV) være utarbeidet og overlevert til byggherren senest ved påbegynnelsen av overtakelsesforretningen, jf. pkt. 35.3.2. Først etter overtakelsesforretning inntrer en plikt for totalentreprenøren til å overlevere komplette tegninger, beskrivelser og beregninger (”as built”) innen seks uker, jf. pkt. 9.2 annet ledd.

Det følger altså av systemet i NS 3431 at totalentreprenøren normalt vil ha minst 14 dager fra han innkaller til overtakelsesbefaring til å utføre resterende arbeider, foreta nødvendige tester og utarbeide nødvendig dokumentasjon. Det passer dårlig overens med reglene om ferdigattest, som forutsetter at tiltaket er fullført allerede på tidspunktet søknad sendes – altså tre uker før bygget kan tas i bruk. Hvis ferdigattest skal foreligge før overtakelsesforretning gjennomføres vil kontraktarbeidet i realiteten måtte stå ubrukt i tre uker etter at det er ferdigstilt. Det er ingen heldig løsning.

Er det bedre i NS 8407?

Den nye totalentreprisestandarden NS 8407 trådte i kraft 1. juli 2011. Her har man forsøkt å samordne overtakelsessystemet med den nye plan- og bygningsloven på noen områder, men ikke den viktigste.

Fristen for overlevering av dokumentasjon for testing og innregulering av tekniske anlegg er satt til tre uker før påbegynnelsen av overtakelsesforretningen, jf. pkt. 36.1. Samme frist er satt for overlevering av FDV, jf. pkt. 36.2. Disse nye fristene passer godt overens med den nye plan- og bygningslovens krav til ferdigattest, hvilket kan tilsi at man har latt seg påvirke av lovgivers uttalelser i forarbeidene (sitert over). Normal frist for innkalling til overtakelse er imidlertid fortsatt to uker, jf. pkt. 36.3, selv om kommunens frist for å behandle en søknad om ferdigattest altså er tre uker. Dette er gode forsøk, som vel egentlig legger opp til at plan- og bygningslovens krav til ferdigattest skal oppfylles før det innkalles til overtakelsesforretning. Etter mitt syn er det imidlertid ikke her hovedutfordringen ligger – den ligger i bestemmelsen som oppstiller vilkårene for byggherrens rett til å nekte overtakelse.

I standardens pkt. 37.3 annet og tredje ledd fremgår følgende om byggherrens rett til å nekte overtakelse:  

«Er ikke annet avtalt, skal arbeidene være ferdigstilt for at overtakelse skal finne sted. Overtakelse skal likevel finne sted dersom det kun påvises mindre mangler, og manglene eller utbedringen av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av kontraktsgjenstanden.

Byggherren kan i tillegg nekte å overta hvis det foreligger mangler ved den dokumentasjon som det er avtalt skal foreligge ved overtakelsen. Byggherren kan likevel ikke nekte å overta hvis mangelen har liten betydning for forvaltning, drift og vedlikehold og dokumentasjonen heller ikke er nødvendig for at byggherren skal kunne vurdere om kontraktens krav er oppfylt.»

Det er grunn til å tro at formuleringen «mindre mangler» (se understrekning) utvider byggherrens rett til å nekte overtakelse i forhold til regelen i NS 3431. Men det løser på ingen måte konflikten med ferdigstillelsessystemet i plan- og bygningslovgivningen. Det vil fortsatt være slik at kommunen kan stille høyere krav til ferdigattest enn byggherren kan kreve ved overtakelse. For eksempel vil en mangel av «liten betydning» (se understrekning) i FDV-dokumentasjonen kunne være tilstrekkelig til å nekte ferdigattest, men altså ikke overtakelse.

Muligheter og konsekvenser

Slik jeg ser det, er det i prinsippet tre veier man kan velge. Ingen av dem er gode. (1) Man kan fortsette som tidligere, med å bruke midlertidig brukstillatelse som bindeleddet mellom standard og plan- og bygningslov. Den nye problemstillingen som i så tilfelle oppstår, er hvem av partene som har risikoen for kommunens saksbehandlingstid. For det er enkelt nok for entreprenøren å innkalle til overtakelse tre uker før ferdigstillelse, i stedet for to uker. Men hva hvis kommunen bruker mer enn tre uker på å behandle søknaden om midlertidig brukstillatelse; er det entreprenøren eller byggherren som bærer risikoen for at kommunen overskrider saksbehandlingstiden hvis arbeidet faktisk er ferdigstilt i en slik grad at man har krav på brukstillatelse? (2) Alternativt kan man avtale ferdigattest som vilkår for overtakelse. Da får man samsvar mellom standardens og plan- og bygningslovens krav til ferdigstillelsesgrad, samtidig som man unngår problemstillinger knyttet til kommunens saksbehandlingstid – siden bruk kan finne sted hvis kommunen overskrider fristen på tre uker for å innvilge ferdigattest. Problemet med denne løsningen er at byggherren må forvente lengre byggetid, både som følge av at entreprenørens arbeid må være ferdigstilt i større grad og fordi kontraktarbeidet ikke kan brukes i de tre ukene man venter på at ferdigattest skal gis. (3) Det tredje alternativet vil være å avtale bestemmelser som medfører at lovens regler om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest ikke får innvirkning på byggherrens rett til å nekte overtakelse. Det er mulig, men vil trolig medføre en uakseptabel risiko for byggherren.

Om forfatteren

Tor André Ulsted
Tor André Ulsted Tor André Ulsted er senioradvokat ved vårt kontor i Bergen, hvor han er tilknyttet entrepriserettsavdelingen. Han er spesialisert innen bygge- og anleggskontrakter og har lang erfaring som advokat for både entreprenører, byggherrer og rådgivere. Han holder også jevnlig kurs i standardkontraktene og andre entrepriserettslige emner, blant annet for Standard Online. I tillegg til bygg- og anleggsjuss er Ulsted spesialisert innen plan- og bygningslovgivningen, foreldelse og insolvensrett.

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.