De nye reglene om uavhengig kontroll sier lite om hvor ansvaret skal plasseres dersom forsømmelser fra kontrollørens side medfører økte kostnader eller forsinkelser.

Reklamasjon og foreldelse: Foreldelsesfristen løper fra avtalt overtakelse

08 Oct 2013

En forutsetning for at en mangel skal kunne gjøres gjeldende, er at det er reklamert tidsnok. Det er imidlertid viktig å huske på at selv om man har reklamert innen […]

En forutsetning for at en mangel skal kunne gjøres gjeldende, er at det er reklamert tidsnok. Det er imidlertid viktig å huske på at selv om man har reklamert innen kontraktens reklamasjonsfrister, så må man i tillegg avbryte foreldelsesfristen som løper parallelt. Foreldelse kan godt inntre før reklamasjonsfristen er utløpt.

Til illustrasjon kan vi se nærmere på en dom fra Borgarting lagmannsrett avsagt 15. april i år. Saken gjaldt oppføring av boligbygg under totalentreprise (NS 3401) og tvisten gjaldt tidspunkt for oppstart av foreldelsesfristen.

Et borettslag hadde inngått kontrakt med en totalentreprenør om oppføring av en boligblokk med til sammen 30 leiligheter. Etter noen år ble det oppdaget setningsskader ved leilighetene. Disse ble dokumentert i en rapport datert 7. mai 2009.

Saken gjaldt borettslagets krav på prisavslag for mangler, og spørsmålet var om kravet var foreldet.

Det ble avtalt overtagelse 27. mai 1997, mens overtagelsesforretningen faktisk fant sted den 8. juli 1997. Nesten 13 år senere, den 25. mai 2010, reklamerte borettslaget og krevde kr 4.6 millioner i prisavslag/erstatning. Totalentreprenøren avviste kravet med henvisning til at reklamasjonsfristene var løpt ut, og den 7. juli 2010 tok borettslaget ut forliksklage.

 

Hovedregelen er 3 år

Hovedregelen er at et krav er foreldet 3 år fra den dag misligholdet inntrer. I entrepriseforhold er alminnelige utgangspunkt at ”misligholdet” inntrer ved overtagelsen av bygget, jf. foreldelsesloven § 3, jf § 2. Selv om det var en skjult mangel som først viste seg senere i form av setningsskader, så var mangelen til stede ved overtagelsen, og misligholdet måtte da regnes som inntrådt.

 

Tilleggsfrist – 1 år etter kunnskap om mangelen

Ettersom den alminnelige 3 årsfristen var utløpt, påberopte borettslaget seg at mangelen likevel ikke var foreldet fordi man hadde avbrutt foreldelsesfristen før tilleggsfristen var utløpt. Tilleggsfristen gjelder i ett år fra byggherren får tilstrekkelig kunnskap om mangelen, og kan forlenge foreldelsesfristen helt frem til 13 år etter overtakelsen, jf. foreldelsesloven § 10 nr 1, jf. nr 4.

Borettslaget hadde mottatt en takstrapport datert 7. mai 2009 som beskrev skadene og som oppfordret til nærmere undersøkelser. Retten uttaler om dette at:

Tilleggsfristen på ett år starter således å løpe når Borettslaget fikk eller burde ha skaffet seg nødvendig kunnskap om fordringen og skyldneren. Vilkåret om « nødvendig kunnskap » innebærer ikke at fordringshaveren må ha full oversikt over kravet. Det er tilstrekkelig at skaden har manifestert seg på en slik måte at det må anses nærliggende for skadelidte å iverksette nærmere undersøkelser. Det er uten betydning om årsaksforholdet til skaden er klarlagt, dog må årsaken knyttes til en skyldner. Det spiller heller ingen rolle om skaden eller tapets omfang ennå ikke er på det rene.

Retten konkluderte med at foreldelsesfristen begynte å løpe fra datoen da borettslaget mottok takstrapporten, og at ettårsfristen dermed løp ut den 7. mai 2010.

 

Absolutt foreldelsesfrist

Selv om kravet var foreldet, uttalte retten seg om den absolutte foreldelsesfristen på 13 år, jf. foreldelsesloven § 10 nr 4, jf § 10 nr 1.

Spørsmålet for retten var når overtagelsen fant sted (dvs. når foreldelsesfristen begynte å løpe); ved den avtalte overtagelsesdatoen 27. mai 1997 eller den 8. juli 1997 da overtagelsesforretningen ble avholdt og hvor også overtagelsesprotokollen ble undertegnet. I overtakelsesprotokollen var 27. mai angitt som overtakelsestidspunkt. Retten uttalte om dette spørsmålet:

Overtagelsen fant i det foreliggende tilfelle sted som en kontorforretning uten varsel og befaring slik som forutsatt i NS 3401 punkt 35. I protokollen er det i stedet vist til tidligere befaringer. Etter sin ordlyd kan protokollen ikke forstås på annen måte enn at partene i den situasjonen som forelå, var enige om og avtalte at overtagelse fant sted den 27. mai 1997.

       (…) I og med at protokollen ble undertegnet den 8. juli 1997, er realiteten at overtakelse ble bekreftet denne dagen med virkning fra den 27. mai 1997.

Retten la etter en vurdering av de faktiske omstendighetene til grunn at det er den avtalte overtagelsesdato som er utgangspunktet for beregningen av foreldelsesfristen. Retten viste til at med mindre det foreligger uttrykkelig avtale i protokollen om noe annet må det avtalte overtagelsestidspunktet legges til grunn som dato for overtagelse:

Selv om start av lovens foreldelsesfrister ikke er uttrykkelig nevnt i standarden, er det vanskelig å se noe grunnlag for at partenes avtale om overtagelse ikke skulle få virkning også i denne relasjon. Det følger av alminnelig bakgrunnsrett at overtagelse er bestemmende for at lovens foreldelsesfrister løper. Det forhold at protokollen er undertegnet på en annen dag enn det avtalte overtagelsestidspunktet, gir ikke grunnlag for å fravike dette utgangspunktet.

Den absolutte foreldelsesfristen var dermed utløpt 27. mai 2010, to dager etter at borettslaget reklamerte over skadene.

Borettslaget fikk heller ikke medhold i at det var urimelig at overtagelse var 27. mai 1997 og ikke 8. juli 1997. Både tingretten og lagmannsretten konkluderte med at saken var foreldet med henvisning til at tilleggsfristen på ett år etter foreldelsesloven § 10 nr 1 var utløpt. Borettslaget kunne således ikke lenger rette mangelskrav mot totalentreprenøren, og denne ble frifunnet for erstatningskravet.

Saken viser viktigheten av klare avtaler mellom partene. Argumentasjonen rundt foreldelsesfristens utgangspunkt kan tenkes overført til andre krav.

Om forfatteren

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.