Construction_shutterstock_93376249

Rekkefølgebestemmelser i reguleringsplaner – hvor langt kan kommunene tøye strikken?

Hva kan rettmessig pålegges utbygger? At en eiendomsutvikler pålegges å utbedre et veikryss, et fortau  eller en lekeplass i forbindelse med en utbygging er vanlig. I de fleste tilfeller vil […]

Hva kan rettmessig pålegges utbygger?

At en eiendomsutvikler pålegges å utbedre et veikryss, et fortau  eller en lekeplass i forbindelse med en utbygging er vanlig. I de fleste tilfeller vil dette være ukontroversielt og saklig begrunnet. Utbyggingen skaper behov for ny infrastruktur som må være på plass før for eksempel et boligfelt tas i bruk. De fleste er også enige i at private utbyggere ikke skal kunne tvinge frem omprioriteringer av knappe offentlige infrastrukturbudsjett.

Samtidig gir mange utbyggere uttrykk for at kommuner i urimelig grad forsøker å dytte kostnader for ønskede infrastrukturtiltak  over på private parter. Dette skjer gjerne som rekkefølgebestemmelser i den reguleringsplan som behandler den planlagte utbyggingen. Er kommunekassen slunken og ønsket om forbedringer stort, vil kommunen lett kunne fristes til å tøye strikken for langt. Og utbyggerne sluker ofte mer enn de bør. Er tilbakemeldingen fra kommunens planavdeling at ”vi kan nok ikke anbefale politikerne å godkjenne denne private planen om dere ikke aksepterer ditt eller datt” – vil de fleste la være å mukke. Selv om utbygger har rett i at det som pålegges neppe har en saklig begrunnelse – er tid penger i planjussens verden. Forsinkelser koster.

Men hva sier egentlig loven om hva kommunene kan pålegge av rekkefølgebestemmelser?  Hvor skal grensene gå?

Saklig begrunnelse og sammenheng

Det rettslige utgangspunktet er plan- og bygningslovens § 12-7 nr. 10. Her heter det at

”I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold:

…krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder, skoler m.v. er tilstrekkelig etablert.”

Slike rekkefølgebestemmelser som loven omtaler gis som regel i form av at visse tiltak må være gjennomført før ramme- eller igangsettingstillatelse innvilges eller før ferdigattest/midlertidig driftstillatelse gis.

Av lovens ordlyd og forarbeider kan en lese at et rekkefølgekrav må være nødvendig for å sikre formålet med reguleringen. Bestemmelser kan kun pålegges i ”nødvendig utstrekning”. Det må være en saklig sammenheng mellom rekkefølgebestemmelsen og den bruk som skal sikres gjennom planen. Tiltaket som pålegges må normalt være påkrevd som en følge av utbyggingen.

I de fleste tilfeller vil krav om rekkefølge for utbyggingen nettopp sikre at tiltakene innenfor utbyggingsområdet skjer på en koordinert og hensiktsmessig måte. Men noen ganger tøyes strikken åpenbart for langt.

Vi kjenner en sak der utbygger skulle bygge en lavblokk med seks boenheter. Utbyggeren utarbeidet en detaljreguleringsplan i denne forbindelse. Kommunen forlangte at et veikryss i nærheten, hvor det passerte omkring et par tusen biler hver dag, måtte utbedres før de fikk bygge boligene. Her var det etter vårt syn ingen saklig sammenheng mellom rekkefølgebestemmelsen kommunen ville pålegge og utbyggingen. De seks boenhetene utløste ikke i seg selv behov for et nytt vegkryss, og trafikken fra de nye boligene var  liten i forhold til totaltrafikken. Boligene kunne godt ha vært etablert med den infrastrukturen som var der fra før.

Det er ikke noe krav til at det pålagte tiltaket må ligge innenfor selve utbyggingsområdet. Et fortau fra et boligfelt til skolen i samme nabolag er et eksempel på et saklig krav dersom skolevegen ellers er farlig. Men tiltaket må ha en reguleringsmessig tilknytning til byggeområdet slik at det er saklig grunn til å stanse utbyggingen i påvente av tiltaket.

Uforholdsmessig tyngende?

Kommunen som plan- og bygningsmyndighet må også vurdere om et pålagt rekkefølgevilkår blir urimelig tyngende.

Utgjør kostnaden ved rekkefølgekravene en uforholdsmessig stor andel av de totale utbyggingskostnadene bør kommunen tenke seg nøye om. I en dom fra 2003 la Høyesterett til grunn at kostnader med ny gang- og sykkelveg til kr. 3-4 mill, i en utbygging med totalkostnad på ca kr. 100. mill, ikke var uforholdsmessig tyngende. Høyesterett uttalte følgende:

Jeg kan ikke se at vilkåret er uforholdsmessig tyngende. Det er ikke uvanlig å pålegge utbygger å dekke veier som blir nødvendige på grunn av utbyggingen. Dette er begrunnet i at private utbyggere ikke skal kunne tvinge frem omprioriteringer som er foretatt om bruk av offentlige vegmidler mv. Videre er forholdet mellom en utbygging på ca 100 millioner kroner, og gang- og sykkelvei på 3-4 millioner kroner som i saken her, heller ikke slik at det trekker i favør av et utilbørlig tyngende vilkår.”

Hva som skal anses som utilbørlig tyngende vil også kunne avhenge av for eksempel utbyggers fortjenestemargin i prosjektet og hvor nærliggende det er for det offentlige å dekke det aktuelle tiltaket. Kostnader til skoler og sosial infrastruktur er for eksempel et offentlig ansvar. Det er forutsetningen at de forhold som begrunner utsettelsen av planens gjennomføring, faktisk og rettslig vil bli gjennomført innen rimelig tid, og ikke fungerer som et skjult utbyggingsforbud. Om etablering av et større boligfelt forutsetter en ny skole, kan kommunen ikke vente i det uendelige med å beslutte skolebyggingen.

Kommunen bør således stille seg noen kontrollspørsmål før de pålegger tyngende rekkefølgekrav. Er rekkefølgetiltaket nødvendig for å kunne forestå utbyggingen? Har rekkekravet en saklig sammenheng med utbyggingen? Er rekkefølgetiltaket uforholdsmessig tyngende? Er tiltaket noe det offentlige er nærmest til å dekke? Med mindre svaret er ja på de to første, og nei på de to siste – bør kommunen ikke pålegge rekkefølgekravet.

Om forfatteren

Lars Selmar Alsaker
Lars Selmar Alsaker Lars S. Alsaker har gjennom lengre tid, både som advokat og som ansatt i statsforvaltningen, spesialisert seg innen forvaltningsrett. Plan- og bygningsrett utgjør en betydelig andel av de saker han har ansvar for i Steenstrup Stordrange. Han har også undervist innen temaene alminnelig forvaltningsrett, offentlighetslov, plan- og bygningsrett og offentlige anskaffelser. I tillegg har han publisert en rekke artikler om disse temaene.

Leave a Comment