Prisavslag for ulemper i forbrukerentrepriser

05 Apr 2019

Høyesterett har åpnet for prisavslag for ikke-økonomiske ulemper i forbrukerentrepriser. En forbruker kan dermed i særlige tilfeller kreve prisavslag selv om mangelen ikke gir seg utslag i boligens markedsverdi. Løsningen kan føre til vanskelige vurderinger ved beregningen av prisavslag.

Forfatter: Advokatfullmektig Line Djupvik Andersen

Høyesterett har i en dom avsagt den 28.2.2018 (HR-2018-392-A) tatt stilling til i hvilken grad det kan kreves prisavslag for mangler som ikke påvirker boligens markedsverdi.

Utgangspunktet etter bustadoppføringslova er at mangler skal rettes. Dersom en mangel ikke rettes, kan det etter bustadoppføringslova § 33 kreves prisavslag. Bustadoppføringslova § 33 andre ledd lyder slik:

«Prisavslaget skal vere lik kostnadene for forbrukaren med å få mangelen retta, bortsett frå slike kostnader som er nemnde i § 32 fjerde ledd tredje punktum. Blir kostnadene urimeleg høge i høve til det mangelen har å seie for forbrukaren, skal prisavslaget vere lik den verdireduksjonen som mangelen medfører. Prisavslaget skal likevel minst tilsvare det entreprenøren har spart ved ikkje å levere mangelfri yting.»

Saken for Høyesterett gjaldt oppføring av enebolig, hvor boligen ble plassert lengre nordøst på tomten enn det som var avtalt. Feilplasseringen ble oppdaget først etter at ringmuren var montert og installasjoner var gjort. Kostnadene ved å flytte huset på dette tidspunktet var urimelig høye, og entreprenøren hadde ikke hatt noen besparelse som følge av feilplasseringen. Prisavslaget skulle derfor tilsvare «den verdireduksjonen som mangelen medfører», jf. bustadoppføringslova § 33 andre ledd.

Det var ikke anført for Høyesterett at mangelen påvirket boligens markedsverdi. Høyesteretts flertall konkluderte imidlertid med at begrepet «verdireduksjonen» også kan omfatte den subjektive verdireduksjonen som mangelen representerer for forbrukeren, men at det bare unntaksvis kan være adgang til et slikt skjønnsmessig prisavslag. Forutsetningen må være at forbrukeren kan vise til «konkrete ulemper som det fremstår som plausibelt at han eller hun vektlegger».

Ulempene i den aktuelle saken knyttet seg til mindre passasje mot naboeiendommen, økt innsyn til og fra naboen, samt endret plassering av innkjøring og garasje. For dette ble det tilkjent et prisavslag på kr. 85 000.

Ved å akseptere prisavslag for ulemper uten økonomisk verdi, kan det bli svært vanskelig å fastsette størrelsen på prisavslaget. Det kan også være vanskelig å trekke grensen mellom ulemper som gir grunnlag for prisavslag og øvrige ulemper. Disse vanskelige vurderingene kan videre føre til et økt konfliktnivå ved mangler i forbrukerentrepriser.

Mindretallet i Høyesterett pekte på at avgrensningen mellom subjektiv og objektiv verdireduksjon sjelden vil komme på spissen. De fleste ulemper av et slikt omfang at de vil kunne gi grunnlag for prisavslag, vil normalt også føre til en generell, markedsmessig, verdireduksjon. Avstand fra naboer og økt innsyn vil ofte være av betydning for boligens markedsverdi, og prisavslaget skal da tilsvare denne objektive verdireduksjonen. På den annen side vil f.eks. endringer i planløsning eller fasade kunne være en klar ulempe for forbrukeren, uten at boligens markedsverdi påvirkes.

Prisavslagsbestemmelsen i bustadoppføringslova samsvarer langt på vei med reglene om prisavslag i NS 8405 og NS 8407. Høyesteretts avgjørelse etterlater dermed også noe tvil om hvorvidt prisavslagsreglene i standardkontraktene skal tolkes på samme måte som etter bustadoppføringslova. Avgjørelsen i HR-2018-392-A må nok anses som et utslag av forbrukervernet, og får neppe overføringsverdi til entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter.

Om forfatteren

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.