På tide å bite i det sure dokumentavgiftseplet?

29 Apr 2011

Ved tinglysning av et eiendomserverv påløper det både tinglysningsgebyr og dokumentavgift. Plikten til å betale dokumentavgift utløses ved tingslysning av et dokument som overfører hjemmel til fast eiendom.

 Ved tinglysning av et eiendomserverv påløper det både tinglysningsgebyr og dokumentavgift. Plikten til å betale dokumentavgift utløses ved tingslysning av et dokument som overfører hjemmel til fast eiendom.

Dokumentavgiftens størrelse fastsettes årlig av Stortinget. Avgiften utgjør for tiden 2,5 % av dokumentavgiftsgrunnlaget. Dokumentavgiftsgrunnlaget tilsvarer salgsverdien av den faste eiendommen.

Sett fra myndighetenes side er det ønskelig at flest mulig foretar tinglysning, dette for ha et mest mulig korrekt register over rettighetsforholdene. Tinglysning er likevel en frivillig ordning. Sett fra rettighetshaverens side er hovedformålet ved tinglysning å sikre rettsvern.

Mange eiendomsinvestorer unnlater imidlertid å foreta tinglysning, formodentlig for å spare dokumentavgift. Unnlatelse eller utsettelse av tinglysning kan ha mange årsaker. Noen har planer om videresalg, mens andre ønsker en utsettelse av kostnadene.

Dersom man unnlater å foreta tinglysning av et eiendomserverv, vil reell eier av eiendommen være en annen den som fremstår som hjemmelshaver i grunnboken. For å hindre at selgeren i slike tilfeller skal kunne overdra eller behefte eiendommen, kan partene i anledning eiendomsoverføringen la tinglyse en rådighetssperre. Ved tingslysning av en slik rådighetssperre påløper det kun tinglysningsgebyr, ikke dokumentavgift.

En tinglyst rådighetssperre vil kunne være egnet til å sikre at eiendommen ikke kan selges eller beheftes av tidligere eier. Som kjøper må man imidlertid være oppmerksom på at en tinglyst rådighetssperre ikke gir vern mot at selgers kreditorer kan ta beslag i eiendommen. Det siste året har vi sett en betydelig økning i antall konkurser. Aktører i eiendomsbransjen er blant de hardest rammede. I lys av denne situasjonen er det ekstra viktig å være oppmerksom på at unnlatt tinglysning innebærer risiko for at selgers kreditorer kan søke dekning for sine krav i din eiendom.

Et annet forhold som bør vurderes før man beslutter å unnlate/avvente tinglysning, er spørsmålet om en utsatt tinglysning må antas å ville påvirke dokumentavgiftsgrunnlaget. I en høyesterettsavgjørelse fra 2008 er det slått fast at det er verdien ved tinglysningstidspunktet, og ikke kjøpstidspunktet, som legges til grunn når dokumentavgiften skal betales. I saken som ble behandlet av Høyesterett hadde kjøperen ventet i hele 18 år med å tinglyse skjøtet. I løpet av denne perioden hadde eiendommen steget betydelig i verdi. Kjøperen ønsket å benytte eiendomsverdien på overdragelsestidspunktet for 18 år siden som dokumentavgiftsgrunnlag. Høyesterett fastslo imidlertid at det er eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet som skal legges til grunn som beregningsgrunnlag.

Ved et fall i eiendomsverdiene kan en kjøper som har utsatt overskjøtingen trøste seg med at han gjennom utsettelsen har spart 2,5 % av verdifallet i dokumentavgift.

Sett hen til risikoen for kreditorbeslag og verdiutviklingen for næringseiendom, er kanskje 2009 et godt tidspunkt å bite i det sure dokumentavgiftseplet?

Publisert i bladet Næringsbygg i 2008

Om forfatteren

Åshild Fløisand
Åshild Fløisand Åshild Fløisand er partner ved vårt kontor i Bergen. Hun har spesialkunnskap om regelverket om offentlige anskaffelser og om entrepriserett. Hun bistår byggherrer, entreprenører og andre aktører i bygg- og anleggsbransjen.

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.