Opsjoner i fast eiendoms- og entrepriseforhold

Opsjon er et begrep som ofte benyttes i fast eiendoms- og entreprisekontrakter. I artikkelen skal vi se nærmere på hva en opsjon er, og hva som er viktig å huske på når en opsjon skal være en del av kontrakten.

En opsjonsavtale er en rett til å inngå en fremtidig avtale på vilkår som er fastsatt på forhånd. I utgangspunktet skal det være tilstrekkelig for opsjonshaver å gi beskjed om at han gjør opsjonen gjeldende, at han altså «kaller på» opsjonen. Man finner ofte opsjoner i avtaler om erverv av eiendommer som skal utvikles, entreprisekontrakter etc.

En intensjonsavtale derimot innebærer i utgangpunktet kun at partene gir uttrykk for en hensikt, en intensjon, om å komme til enighet om et bestemt avtaleforhold. Intensjonsavtaler brukes gjerne dersom den avtalen partene skal komme frem til er omfattende og komplisert. Slike forhandlinger kan ta tid, og partene kan ønske å sikre seg at begge parter føler en forpliktelse til å få til en avtale.

Gjeldende for begge er imidlertid at disse må tolkes. Innholdet av forpliktelsene kan ikke avgjøres ut i fra betegnelsen som er brukt. Avgjørende vil derfor være om de etter en tolkning gir et rettslig bindende avtaleforhold med nærmere definerte rettigheter og plikter. «Opsjoner» kan derfor etter en tolkning vise seg kun å være en form for foreløpig avtale/intensjonsavtale. Eller en «intensjonsavtale» kan etter en tolkning vise seg å skape bindende rettsvirkning.

I en sak som gjaldt en avtale om utbygging av boligblokker hadde en byggherre og entreprenør inngått en kontrakt med følgende ordlyd;

 «Byggherren gir entreprenøren opsjon på bygging av utbyggingsfelt 3 og 4 forutsatt at partene oppnår enighet om kontraktssum og utforming av boligblokkene».

Det oppsto tvist om entreprenøren hadde et krav på å få kontrakten om utbyggingsfelt 3 og 4. Ordlyden opsjon talte isolert sett for en slik rett. Imidlertid var ingen av vilkårene fastsatt på forhånd, slik at det etter en tolkning i realiteten ikke var tale om en opsjon som kunne tiltres uten ytterligere forhandlinger mellom partene. Det var således ingen konkrete rettigheter som entreprenøren kunne påberope seg. Partene ble i denne saken enige.

Lignende saker fra Høyesterett

Et liknende eksempel fra Høyesterett er dommen inntatt i Rt 1995 side 543. Partene i saken hadde hatt et langvarig og lite formelt samarbeid. Tvisten i saken gjaldt en avtale der partene hadde avtalt utført visse arbeider på en boligblokk og spørsmålet var om avtalen også omfattet arbeid på ytterligere 18 blokker. Avtaleteksten uttrykte følgende:

«Avtaledokumentet mellom Selsbakkhøgda B/L. som byggherre og Brandhaug Jakobsen som entreprenør. Brandhaug og Jakobsen utfører arbeide med balkonger over 3. etage i samsvar med beskrivelse fra arkitekt Krag v/Johansen. Materialvalget på vegger 4 etage velges av byggherre etter nærmere avtale. Blokk 14 blir ferdig i år 1989. Resterende blokke i alt 18 stk skal vere ferdig innen år 1995».

Høyesterett frifant i denne saken borettslaget, og uttalte at det hadde formodningen mot seg at en avtale som var så løs og uformell, inneholdt forpliktelser av den størrelsesorden og varighet som entreprenøren hevdet.

Fellesnevneren for disse to eksemplene er at vesentlige avtalebetingelser ikke var inntatt i avtalen, og man kom til at så vidt løse og uformelle avtaler ikke kunne gi avtalerettslig binding særlig der kontraktens omfang er stort.

Plikt til å føre forhandlinger?

I førstnevnte sak kan det reises spørsmål om inntatt formulering innebærer en rettslig forpliktelse for byggherren til å føre reelle forhandlinger med sikte på en kontrakt med entreprenøren, før byggherre eventuelt kontraherer en annen entreprenør.

Både ordlyden og bakgrunnen for partenes inngåelse av opsjonen, kan etter forholdene gi en forpliktelse for byggherre til å føre reelle forhandlinger. Det kan for eksempel tenkes at opsjonen er gitt i bytte eller i forhandling om et annet gode, for eksempel at entreprenøren yter kreditt, eller påtar seg enkelte kostnader på egen kappe. Dette kan medføre at det foreligger en gjensidig forståelse mellom partene om at begge parter må anstrenge seg for å forsøke å bli enige om en kontrakt og betingelser for denne. Denne problemstillingen var oppe i Rt 1992 side 1110, der Høyesterett etter å ha kommet til at det ikke forelå en rettslig binding mellom partene uttalte;

«Det jeg nå har sagt, innebærer ikke at jeg mener at OBOS sto helt fritt til å kunne avslå pristilbud fra Stiansens side. Oktoberavtalen må innebære en forutsetning om at OBOS lojalt vurderer de pristilbud som Stiansens fremsetter, og eventuelt gjennom forhandlinger medvirker til en løsning av uløste spørsmål. Et brudd på disse forutsetninger ville etter omstendighetene kunne ha medført at OBOS ble erstatningsansvarlig overfor Stiansens for tapte omkostninger til prosjektering m.v.»

Dommen viser at også mere «løse» forpliktelser, kan gi rettslige skranker for partenes handlemåte.

Opsjoner i entrepriseforhold

En særskilt problemstilling i relasjon til opsjoner kan oppstå i entrepriseforhold. De fleste av standardkontraktene (se for eksempel NS 8405 pkt 22.1) har bestemmelser om at byggherre ikke kan pålegge entreprenøren endringer ut over 15 % netto tillegg til kontraktssummen, med mindre annet er avtalt. Problemstillingen blir derfor om opsjonsprisen skal regnes som en del av kontraktssummen, eller om opsjonen skal regnes som et endringsarbeid som «teller med» i utregningen av 15 % regelen.

Dersom byggherre bestemmer seg for å tiltre opsjonen før kontrakten inngås, er det antatt i juridisk litteratur at opsjonsprisen naturlig inngår i kontraktssummen. Motsatt dersom opsjonen ikke er tiltrådt ved kontraktsinngåelse, og opsjonsprisen vil da bli betraktet som en endring som inngår i 15 % vurderingen. Dette gjelder likevel bare ikke så langt annet er avtalt. Det er derfor viktig å ta stilling til dette spørsmålet i avtalen, dersom det foreligger opsjoner i kontrakten som ikke er tiltrådt ved inngåelsen av kontrakten. Alternativt kan partene inngå separate opsjonsavtaler som ikke berører hovedkontrakten.

Oppsummering

Sakene nevnt ovenfor viser at man må være nøye med å formulere det nærmere innholdet i en opsjon dersom man mener at den skal gi rettigheter og plikter en gang i fremtiden, og at det ikke er tilstrekkelig å bruke ordet opsjon. Utbyggingene i alle de nevnte sakene omfatter betydelige verdier, og partene bør derfor under avtaleinngåelsen være nøye med å spesifisere at de vesentligste elementer som kan medføre en avtalerettslig binding som pris, frister og nærmere spesifikasjoner er med. Opsjoner kan videre få stor betydning blant annet i entreprisekontrakter, så her er det viktig å være særlig nøye med å avtalefeste hvilke virkninger opsjonen skal få for kontraktenes øvrige bestemmelser.

Om forfatteren

Kjersti Holum Karlstrøm
Kjersti Holum Karlstrøm Kjersti Holum Karlstrøm er partner og advokat ved SANDS' kontor i Tromsø. Karlstrøm har omfattende og bred erfaring som advokat, dommer, og stipendiat/amanuensis ved Det Juridiske Fakultet ved Universitetet i Tromsø. Karlstrøm har gjennom sitt arbeid som dommer og advokat bred erfaring med tvisteløsning og prosess innenfor privat og offentlig rett fra særdomstol, tingrett og lagmannsrett. Karlstrøm har hovedsakelig oppdrag innen det forretningsjuridiske området med hovedvekt på kontraktsrett og entreprise, samt en betydelig andel prosedyre for domstolen. Ved Det Juridiske Fakultet ved Universitetet i Tromsø har Karlstrøm undervist, sensurert og forelest innenfor en rekke fagfelt og på alle avdelinger av jusstudiet ved fakultetet. Særlig innen rettsområdene kontraktsrett, EU/ EØS rett, tingsrett og juridisk metode. Karlstrøm er fast bostyrer ved Nord-Troms tingrett, og varadommer i Utmarksdomstolen for Finnmark.

Leave a Comment