I retten

Oppgjørsreglene når byggherren bestiller endringsarbeid

18 Mar 2011

Ikke sjelden oppstår situasjonen der byggherren bestiller et endringsarbeide, entreprenøren utfører arbeidet, men partene blir ikke enige om oppgjøret. Denne situasjon reguleres nå ganske detaljert i de nye standarder. Jeg […]

Ikke sjelden oppstår situasjonen der byggherren bestiller et endringsarbeide, entreprenøren utfører arbeidet, men partene blir ikke enige om oppgjøret.

Denne situasjon reguleres nå ganske detaljert i de nye standarder. Jeg vil nedenfor benytte NS 8405 som utgangspunkt etter de justeringene som ble gjort i oktober 2008. Tilsvarende bestemmelse i NS 8406 angis i en parentes.

Når det er klart at det foreligger en endring, er det som regel også klart at entreprenørens vederlag skal justeres. For uten oppgjør for selve endringsarbeidet, han entreprenøren ofte krav på betaling for merkostnader til drift av rigg, ekstra kapitalkostnader og noen ganger også for så kalt ”plunder og heft” entreprenøren er påført. Entreprenøren vil ofte også ha rett på fristforlengelse, men det behandles ikke i denne artikkel.

Beregningsreglene

Når kontrakten har enhetspriser for et tilsvarende arbeid, skal disse anvendes også på endringsarbeidet, jfr. 25.7.1 (22.1). Dersom kontrakten f. eks. fastsetter pris pr. kvadratmeter for legging av parkett, skal disse priser også benyttes dersom arealet utvides eller reduseres.

Ofte er endringsarbeidet ikke helt sammenlignbart med kontraktsarbeidet. For entreprenøren blir kostnadene derfor litt forskjellige. Også i slike tilfeller bestemmes det at enhetsprisene skal benyttes (for ”ytelser som i det vesentlige er likeartet med ytelser det er  fastsatt enhetspriser for”). Hver av partene kan imidlertid da kreve enhetsprises justert for avviket, jfr. 25.7.2 (22.1). Ulikheten kan enten bestå av at selve arbeidet ikke er helt likt det som skulle utføres etter kontrakten, eller at forutsetningene for arbeidet er forskjellig (vinter i stedet for sommer, et annet sted osv).

Når det ikke foreligger anvendelig enhetspriser, skal arbeidet utføres som regningsarbeide, jfr. 25.8.1 (22.1). Entreprenøren skal da ha betalt for ”nødvendig kostnader med å utføre arbeidet og et avtalt eller sedvanlig påslag til dekning av indirekte kostnader, risiko og fortjeneste”, jfr. 31.1 (22.1).

I tillegg til oppgjør for selve arbeidet etter de regler som er beskrevet foran, kan entreprenøren ha krav på dekning av økte utgifter til kapitalytelser, drift av rigg og også for de utgifter som følge av nedsatt produktivitet eller forstyrrelser på annet arbeide (plunder og heft). Dette følger pkt. 25.3. Tilsvarende bestemmelse er ikke inntatt i NS 8406, men det er likevel ikke tvilsomt at entreprenøren kan ha krav på vederlag for slike kostnader også når NS 8406 er benyttet.

Beregning av disse krav er svært vanskelige. Det beror mye på skjønn. Skjønnet må imidlertid ta utgangspunkt i konkrete, faktiske forhold. For at entreprenøren skal vinne frem med slike krav, må han kunne dokumentere de faktiske forhold som førte til kravene. Brev, notater, protokoller, rapporter fra byggeplassen, referater m.v., er samlet sett nyttig dokumentasjon i slike tilfeller. Det samme gjelder kalkulasjoner entreprenøren har gjort i forkant, regnskaper eller andre oversikter som viser hva de faktiske forholdene er. Entreprenørens erfaringstall fra tidligere sammenlignbare prosjekter vil også være til stor nytte.

Varslingsreglene

I NS 8405 er det strenge varslingsregler for vederlagsjusteringer. Også i NS 8406 er det tilsvarende varslingsregler, men konsekvensen av å oversitte fristene er ikke like strenge. Men også i NS 8406 kan en part miste sine rettigheter dersom varslingsfristen ikke overholdes.

Utgangspunktet er at entreprenøren må varsle ”uten ugrunnet opphold”. Varselet skal gis skriftlig. ”Uten ugrunnet opphold” er svært kort tid, normalt mindre enn en uke. Har man grunn til å måtte bruke lenger tid f. eks på grunn av nødvendige undersøkelser, får man også lengre frist. 

Dersom entreprenøren vil kreve dekning av økte utgifter til rigg eller ”plunder og heft”, er varslingsplikten utvidet. Han skal da varsle uten ugrunnet opphold både når slik situasjon har oppstått, og på nytt når kravets størrelse lar seg beregne. Dessuten skal han holde byggherren løpende orientert om utviklingen.

Dersom en av partene vil kreve at justerte enhetspriser skal legges til grunn, skal også dette varsles uten ugrunnet opphold. Det samme gjelder dersom entreprenøren vil kreve at endringsarbeidet skal avregnes etter regning. I slike tilfeller skal han varsle byggherren før regningsarbeidet igangsettes.

Byggherren har tilsvarende streng plikt til å svare. Etter 25.5 skal han svare uten ugrunnet opphold etter å ha mottatt spesifisert begrunnet krav. Det samme gjelder når han mottar varsel om regningsarbeid. Gjør han ikke det, har han tapt sin rett til innsigelser.

Ved uenighet

Dersom partene ikke blir enige om hvordan vederlaget skal beregnes før arbeidet er igangsatt, har entreprenøren likevel plikt til å utføre endringsarbeidet. Han kan i slike tilfeller kreve at byggherren skal stille sikkerhet for verdiene av det omtvistede krav, jfr. 26.1.

Partene kan da også kreve at spørsmålet avgjøres midlertidig av en oppmann. Oppmannens avgjørelse må følges inntil det foreligger endelig avtale eller eventuelt dom. Dersom tvisten ikke er brakt inn for domstolene innen 6 mnd etter at oppmannens avgjørelse foreligger, blir avgjørelsen bindende for mellom partene. Denne ordning synes lite anvendt i praksis. Etter min mening bør partene i hvert fall i større tvistespørsmål gjøre bruk av disse bestemmelser.

Forholdet til irregulære endringer

For ordens skyld presiseres at det i denne artikkel kun er redegjort for oppgjørsreglene m.v. for de regulære endringsordre etter NS 8405 pkt. 22. Bestemmelsene om irregulære endringer etter NS 8405 pkt. 23, avviker en del fra forannevnte system. Dette skal jeg imidlertid komme tilbake til i egen artikkel i neste nummer av Anbudet.

Om forfatteren

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.