Nyttig å vite om nye byggesaksregler

19 Aug 2011

Byggesaksdelen i plan- og bygningsloven med forskrifter trådte i kraft 1. juli 2010. Reglene innfører krav om radonsperre og understreker kommunens plikt til å følge opp ulovligheter. Fra dette tidspunkt skjerpes også søknadsplikten for nye tiltak, og det stilles utvidede krav til utformingen av baderom i boenheter, publikumsbygg og arbeidsbygg.

1. juli 2010 trådte de nye byggesaksreglene i plan- og bygningsloven med forskrifter i kraft. Reglene innfører krav om radonsperre og understreker kommunens plikt til å følge opp ulovligheter. Fra dette tidspunkt skjerpes også søknadsplikten for nye tiltak, og det stilles utvidede krav til utformingen av baderom i boenheter, publikumsbygg og arbeidsbygg. Publikumsbygg omfatter alle bygninger og anlegg der publikum har tilgang, og arbeidsbygg er definert som byggverk med arbeidsplasser der det utføres arbeid av ulik karakter.

Endrede søknadsregler

Søknadsreglene for tiltak som faller inn under plan- og bygningsloven endres ved ikrafttredelsen av de nye byggesaksreglene. Fra 1. juli 2010 er den tidligere omtalte kategorien ”meldepliktige tiltak” fjernet, og alle tiltak er som utgangspunkt søknadspliktig. Det må sendes søknad til kommunen, som må gi tillatelse til tiltaket før igangsettelse. Det er også krav om ansvarsrett for å forestå søknad, prosjektering, utførelse og kontroll. Likevel finnes det fortsatt noen forenklende unntak i mye tilsvarende grad som tidligere.

Krav til størrelsen på bad og krav om heis

Den nye plan- og bygningsloven fremhever i stor grad prinsippet om universell utforming, som også er inntatt som en del av formålsbestemmelsen i loven. Kravene til universell utforming av bygg spesifiseres i teknisk forskrift, og kravene er strengest for publikumsbygg og arbeidsbygninger.

I følge ny teknisk forskrift skal minst ett bad og toalett i hver boenhet ha en størrelse og planløsning tilpasset plassbehovet for en person med middels stor rullestol. Samtidig skal det legges til rette for ettermontering av nødvendig utstyr i dusj- og toalettsonene, og det skal være muligheter for å oppnå trinnfri dusjsone. Kravene her vil i mange tilfeller innebære et behov for å øke arealet på baderommet i forhold til hvordan mange bad utformes per i dag.

For publikumsbygg og arbeidsbygninger er kravene strengere. I etasjer med bad og toalett i publikumsbygninger, skal 1/10 og minst ett av disse rommene oppfylle nærmere fastsatte krav til universell utforming. Her stilles det blant annet krav om synlig fargekontrast på gulv og vegger og til trinnfri dusjsone, i tillegg til kravene om størrelse og planløsning. Arbeidsbygninger må ha minst ett bad og toalett tilpasset disse kravene i hver etasje.

Ny teknisk forskrift krever videre at det installeres heis i nye byggverk for publikum og arbeidsbygninger med to etasjer eller flere. Nye bygninger med boenhet(er) må som utgangspunkt installere heis dersom bygningen har tre eller flere etasjer. Kravet gjelder ikke for en boenhet som internt har flere etasjer, og vil altså heller ikke utløses i alle tilfeller hvor det stilles krav til universelt utformet bad. For byggene hvor det er krav om å installere heis, skal som utgangspunkt minst én heis være av en størrelse som gir plass til båretransport.

Krav til radonsperre

Alle nye bygninger skal heretter prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Bygninger som er beregnet for varig opphold skal som utgangspunkt ha radonsperre mot grunnen og det skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiviseres når radonkonsentrasjonen i inneluften overstiger 100 Bq/m3.

Overgangsregler

Av de bestemmelsene i teknisk forskrift som trådte i kraft 1. juli 2010, var det kun bestemmelsene om avfallsplan og dokumentasjonskrav til forvaltning, drift og vedlikehold som var obligatorisk fra ikrafttredelsesdatoen. For resten av bestemmelsene i teknisk forskrift har det vært en overgangsperiode frem til 1. juli 2011, hvor tiltakshaver har kunnet velge om hele tiltaket skal følge bestemmelsene i tidligere eller i ny teknisk forskrift. Dette gjaldt blant annet de endrede krav til radonsperre, heis og baderom.

Nye sanksjonsregler og plikt til oppfølgning

Sanksjonsreglene ved brudd på lovens og forskriftens bestemmelser er skjerpet i den nye loven, og kommunen gis hjemmel til å utstede overtredelsesgebyr ved forsettlig eller uaktsomt brudd på regelverket. Overtredelsesgebyrets størrelse er nærmere regulert i forskrift. For brudd på enkeltbestemmelser kan det ilegges gebyr på inntil kr 200.000, og maks kr 400.000 for ett tiltak. Gebyret halveres for privatpersoner.

I den nye loven presiseres også kommunens plikt til å følge opp brudd på bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. Det er imidlertid ikke ved dette ment å gi tredjeparter et rettskrav på at kommunen forfølger andres ulovlige adferd. Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen velge å avstå fra å forfølge ulovligheten.

Om forfatteren

Anne Irene Ulveseth
Anne Irene Ulveseth Anne Irene Ulveseth er fast advokat ved vårt kontor i Bergen, hvor hun er tilknyttet avdelingene for fast eiendom og entreprise. Hun bistår både entreprenører, byggherrer og andre aktører innen bygg- og anleggsbransjen, og holder kurs innenfor plan- og bygningsrett og entrepriserett.

2 Comments

  1. Hei
    Forstår det slik at alle nye boliger som er oppført etter TEK 2010 skal ha radonsperre mot grunnen og i tilegg være tilrettelagt med tiltak som aktiveres når radonkonsentrasjonen overstiger 100Bq/m3.
    Dersom boligen ikke har dette er det å betrakte som en mangel og kjøper kan kreve avslag i kjøpsprisen tilsvarende utbedringskostnad for å etablere dette.
    Kan selger ta målinger etter at boligen er oppført og da hevde at dette er godt nok hvis verdiene ligger under 100Bq/m3.

    Geir Thomassen

    • Anne Irene Ulveseth says:

      Hei,

      Utgangspunktet er at nye boliger som er prosjektert og oppført basert på TEK10 skal ha radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Videre fastsetter TEK10 at radonkonsentrasjon i inneluft ikke skal overstige 200 Bq/ m 3.

      For å sikre at disse krav oppfylles, er det i TEK10 presisert at boliger som utgangspunkt skal ha radonsperre mot grunnen og i tillegg tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres når radonkonsentrasjon i inneluft overstiger 100 Bq/ m 3. Disse spesifiserte kravene gjelder likevel ikke dersom det kan dokumenteres at dette er unødvendig for å tilfredsstille kravet som nevnt i første avsnitt ovenfor.

      En nyoppført bolig kan basert på dette være mangelfull dersom den ikke oppfyller forskriftens krav til utarbeiding av radonsperre mot grunnen og det ikke kan dokumenteres at dette er unødvendig for å tilfredsstille kravene i første avsnitt, forutsatt at ikke noe annet fremgår av avtalen mellom partene. Mangelen kan gi krav på mangelsbeføyelser, herunder prisavslag. Entreprenøren har imidlertid krav på å få rette mangelen før prisavslag vurderes.

      Et eventuelt prisavslag skal være lik kostnadene med å få mangelen rettet. Blir kostnadene urimelige i forhold til det mangelen har å si for forbrukeren, skal prisavslaget være lik den verdireduksjonen som mangelen medfører. Prisavslaget skal likevel minst tilsvare det entreprenøren har spart ved ikke å levere mangelfri ytelse.

      Videre kan det tilføyes at konkrete forhold ved den enkelte sak kan tilsi avvikende løsning. Ta gjerne kontakt dersom du har en konkret problemstilling du ønsker vurdert.

      Anne Irene Ulveseth

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.