avtale-2_web

Ny Høyesterettsdom om tolkning av standardkontrakter

I juni avsa Høyesterett en dom med prinsipielle uttalelser om kontraktstolkning i profesjonelle avtaleforhold. Den konkrete saken gjaldt tolkning av en avtale basert på en standardkontrakt for leie av næringsbygg, men dommen vil også ha betydning ved bruk av byggebransjens standardkontrakter.

Saken gjaldt en tvist mellom utleiers forsikringsselskap og leietaker angående omfanget av leietakers erstatningsansvar i etterkant av en brann på næringseiendommen. Tvistens kjerne gjaldt forståelsen av leiekontraktens bestemmelse om leietakers erstatningsansvar. Partene var uenige om erstatningsansvaret etter bestemmelsen var betinget av at leietaker hadde brutt leiekontraktens forpliktelser, eller om bestemmelsen ga uttrykk for et rent objektivt erstatningsansvar. Leietaker ville kun være erstatningsansvarlig dersom sistnevnte tolkningsalternativ kunne legges til grunn.

Leiekontrakten var i hovedsak basert på Standard leieavtale for næringslokaler. En ren ordlydstolkning av den omtvistede bestemmelsen kunne tilsi at leietakers objektive ansvar var omfattet, men denne løsningen ville gi dårlig sammenheng til andre bestemmelser i kontrakten og bakgrunnsretten. Utleiers forsikringsselskap viste imidlertid til behovet for effektivitet ved bruken av standardkontrakter, og argumenterte derfor for en streng tolkning av bestemmelsen. Det ble argumentert med at det ikke bør legges opp til en praksis der partene må gjøre nærmere undersøkelser av eventuelle forarbeider til standardkontrakten og tilgrensende regler for å avdekke løsninger som er avvikende fra standardkontraktens ordlyd.

Høyesterett var ikke enig i forsikringsselskapets anførsler, og viste til at prinsippet om objektiv tolkning av profesjonelle kontrakter ikke skal forstås dithen at kontraktsbestemmelsen ordlyd er det eneste relevante for tolkningen. Høyesterett viste i denne forbindelse til tidligere rettspraksis, blant annet til Rt. 2010 s. 961, som gjaldt tolkningen av en entreprisekontrakt. I denne dommen uttrykte Høyesterett at prinsippet om objektiv tolkning også omfatter tolkning av kontraktsbestemmelsen i lys av momenter som formålet med bestemmelsen og rimelighetshensyn.

Basert på en vurdering av sammenhengen til andre bestemmelser i standardkontrakten, forholdet til tilgrensende regler og gjennomgang av tidligere versjoner av standardkontrakten, konkluderte en enstemmig Høyesterett med at bestemmelsen om erstatningsansvar måtte forstås slik at den var forbeholdt tilfeller der leietaker hadde misligholdt forpliktelser etter leieavtalen.

I dommen foretar Høyesterett en konkret vurdering av relevante tolkningsmomenter for å komme frem til det man mente var den objektive forståelsen av kontraktsbestemmelsen. Når Høyesterett samtidig avviser at partene kan basere seg på ordlyden alene, gir dette uttrykk for et strengt krav til partenes undersøkelser og grundighet ved utforming av avtaledokumenter i profesjonelle avtaleforhold. Dersom man er usikker på om standardkontraktens bestemmelser gir ønsket løsning for det aktuelle avtaleforhold, bør man derfor sørge for å tilpasse kontraktens formuleringer tilstrekkelig til de behov som gjør seg gjeldende.

 

Les dommen her:

https://lovdata.no/dokument/HRSIV/avgjorelse/hr-2016-1447-a

Les vårt nyhetsbrev om dommen her:

http://www.steenstrup.no/nb-NO/nyhetsbrev/omfanget-av-leietakers-erstatningsansvar-–-skjerpede-krav-til-presisjon-i-avtaledokumenter-mellom-profesjonelle-parter

Om forfatteren

Mari Moe Haahjem
Mari Moe Haahjem Mari Moe Haahjem er advokatfullmektig ved Steenstrup Stordranges kontor i Bergen. Mari arbeider primært med offentlige anskaffelser, entreprise og fast eiendom.

Leave a Comment