Arkitekttegning

Må FDV-dokumentasjon følge med «alt» som bygges?

I byggebransjen ser det ut til å ha utbredt seg en oppfatning om at man må ha FDV-dokumentasjon på det meste som bygges; smått som stort. Det kan derfor være […]

I byggebransjen ser det ut til å ha utbredt seg en oppfatning om at man må ha FDV-dokumentasjon på det meste som bygges; smått som stort. Det kan derfor være grunn til å se nærmere på i hvilke tilfeller kunden egentlig kan kreve slik dokumentasjon sammen med produktet. Kan f.eks. Ola Nordmann som får et gjerde bygd av en håndverker kreve at FDV-dokumentasjon skal følge med?

Kort om FDV-dokumentasjon

FDV er en forkortelse for forvaltning, drift og vedlikehold. Med FDV-dokumentasjon menes utarbeidelse av et «som bygd»dokument som skal inneholde data til brukernes drifts- og vedlikeholdssystem. Det følger av forarbeidene til plan- og bygningsloven at formålet med dokumentasjonen er at «eieren av bygget skal kunne lage et fornuftig og forsvarlig grunnlag for løpende opprettholdelse av byggets egenskaper gjennom levetiden».

FDV i Norsk Standard

I entreprisekontrakter er det ikke uvanlig at det er tilknyttet dagmulktsbelagte frister til overlevering av FDV-dokumentasjon. I standardkontrakten for totalentrepriser er dessuten levering av FDV uttrykkelig regulert, jf. NS 8407 pkt. 36.2. I næringsentrepriser vil kravet til hva som skal dokumenteres være relativt omfattende, jf. bl.a. NS 3456. Av plasshensyn vil det imidlertid i denne omgang ikke bli gitt noen nærmere redegjørelse for reguleringen i standardkontraktene.

Regelverket

Det følger av plan- og bygningsloven § 21-10 (2) at det ved ferdigattest skal «foreligge tilstrekkelig dokumentasjon over byggverkets, herunder byggeproduktenes, egenskaper som grunnlag for forvaltning, drift og vedlikehold av bygget». Dokumentasjonskravet er nærmere presisert i byggteknisk forskrift (TEK 10) kap. 4 og byggesaksforskriften kap. 8. Av TEK 10 § 4-1 følger det at det skal fremlegges «nødvendig dokumentasjon» for hvordan drift mv. av «byggverk, tekniske installasjoner og anlegg skal utføres på tilfredsstillende måte», men likevel slik at kravet bortfaller der slik dokumentasjon er «åpenbart overflødig». Det avgjørende spørsmålet er derfor når dokumentasjon er nødvendig, og når det er overflødig.

Når må FDV-dokumentasjon fremlegges?

Både av nevnte regelverk og av forarbeidene fremgår det at ikke ethvert produkt skal ha FDV. Poenget er at man anser det som ønskelig at en del byggverk og byggeprodukter har en form for veiledning, som gir eier/bruker føringer for hvordan produktet fungerer og hva som skal til for å vedlikeholde og reparere bygget mv. På den annen side er det i forarbeidene til § 21-10 fremhevet at det ikke skal være noe «eget krav om for eksempel bruksanvisning for bygget […]» (min understrekning). 

Boligbygging

Et praktisk eksempel er en entreprenør som bygger bolig for en forbruker: er det en mangel dersom det ikke følger med FDV ved overtakelse? Det følger av bustadoppføringslova (buofl.) § 25 (2) at det er en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige lovkrav. Som vist til ovenfor oppstilles det i pbl. og tilhørende forskrifter et krav om FDV ved en del byggverk. Dette omfatter boliger, slik at manglende FDV-dokumentasjon i forbrukerentreprise vil kunne utgjøre en mangel. Dette ble også lagt til grunn i en tingrettsavgjørelse (TNERO-2010-57863) fra 2011. Retten viste til TEK 97 § 8-62 (tilsvarende § 4-1 i TEK 10) og veiledningen til forskriften, hvorpå tingretten uttalte:

«Basert på disse bestemmelsene og det forhold at det er alminnelig kutyme i bransjen at nye boliger skal levers med FDV dokumentasjon har retten kommet til at forholdet utgjør en mangel».

Forbrukeren ble deretter tilstått et prisavslag, basert på hva det ville koste å innhente «nødvendig dokumentasjon».

Hva som anses som nødvendig dokumentasjon drøftes derimot ikke i avgjørelsen. Dette vil bero på hva som er påkrevet for at eier/bruker skal bli tilstrekkelig opplyst om hvordan bygget skal driftes. For boligbygg vil det vanligvis være behov for enklere FDV-dokumentasjon enn for næringsbygg. I veiledningen til TEK 10 § 4-1 uttales det at det kan kreves dokumentasjon av produkter/overflater som skal rengjøres og vedlikeholdes. I tillegg dokumentasjon av betjening og servicebehov for tekniske installasjoner, samt «anvisninger for bruk av boligen som sådan». I veiledningen gis det føringer for hvilken dokumentasjon som «bør» omfattes, og denne bidrar i noen grad til å rydde opp i nevnte uklarhet. Veiledningen lister opp bygningsmessige produkter, sanitæranlegg, varmeanlegg, ventilasjonsanlegg, elektriske anlegg, og brannalarm- og slokkeanlegg. Opplistingen gir stort sett klare holdepunkter. 

I veiledningen vises det til «Bruksanvisning for din bolig», som utgis av Boligprodusentenes Forening og NBBL, som et eksempel på slik anvisning for småhus og leiligheter. Dette kan i hvert fall være et greit utgangspunkt for hva FDV’en bør omfatte. 

Håndverkertjenester

Håndverkertjenester, som f.eks. oppføring av et gjerde, reguleres av håndverkertjenesteloven (hvtjl.). Loven har ingen tilsvarende bestemmelse som bustadoppføringslova. I § 6 er det fastslått at tjenesten «skal utføres i samsvar med sikkerhetskrav fastsatt i lov eller i medhold av lov» (min uthevning). Dette er en langt snevrere regel enn det som følger av bustadoppføringslova, hvor det er tale om offentligrettslige krav. Sikkerhetskrav, derimot, er krav som stilles til tjenesten for å unngå at den medfører skade på person, ting eller fast eiendom. Kravet til FDV-dokumentasjon kan nok sjelden sies å være et sikkerhetskrav ved håndverkertjenester. Det følger av hvtjl. § 5 at tjenesten skal utføres «fagmessig», og at håndverkeren har en viss veiledningsplikt. Manglende FDV kan sies å innebære et brudd på veiledningsplikten. Dette synes å ha vært rettens oppfatning i LF-2003-01984, hvor det ble fremhevet bl.a. at «den veiledningsplikt tjenesteyteren har overfor forbrukeren etter håndtverkertjenesteloven §5 også omfatter veiledning om bruk og vedlikehold.» Retten fant at manglende merking og tegninger, samt manglende opplæring og driftsinstruks av gulvvarmeanlegget med varmepumpe, utgjorde et brudd på § 5.

I praksis vil nok det avgjørende være om regelverket ellers krever FDV i slike tilfeller. Som vist til ovenfor bortfaller kravet om FDV der slik dokumentasjon er «åpenbart overflødig». Poenget må være at krav om FDV bortfaller dersom det er irrelevant for driften av bygget. Norsk Byggetjeneste har i et informasjonsskriv (2011) lagt til grunn at dette vil være tilfelle for enkle byggverk som ikke skal driftes utover «vanlig vedlikehold». Dette har også sin støtte i veiledningen til TEK 10, hvor det uttales at:

«For små og enkle tiltak hvor det er begrenset behov for formalisert vedlikehold og ettersyn bortfaller kravet om FDV-dokumentasjon.

Dette taler for at det kun er byggverk hvor det er behov for noe annet enn vanlig vedlikehold, at FDV er påkrevd. Dette må man vurdere konkret i hvert tilfelle. Når det gjelder boliger, tilsier innbyggingen av elektriske anlegg, varmeanlegg osv., at FDV bør foreligge for disse elementene. Det er i slike tilfeller ofte behov for noe mer enn vanlig vedlikehold. Dette er noe annet enn typiske håndverkertjenester som uthus, naust, carporter og liknende enkle tiltak. Ved slike tiltak er det kun tale om vanlig vedlikehold av typen vask, maling/beising, feste løse spikerslag, skifte bord osv., og således et begrenset behov for FDV.

Garasjer er et vanskeligere eksempel. I veiledningen til TEK 10 er «mindre garasjer» angitt som et tiltak hvor kravet til FDV bortfaller. Men nyere garasjer har gjerne et automatisert portsystem, hvor relativt avansert elektronikk tilsier behov for veiledning fra produsenten. Dette er således et mer usikkert grensetilfelle.

Så hva med Ola Nordmann som gjerne vil ha FDV-dokumentasjon for sitt nye gjerde: Han kan spørre pent om det, men det foregående taler for at han ikke har krav på slik dokumentasjon.

Artikkelen er publisert i Byggeindustrien nr. 18/2013.

Om forfatteren

Andreas Tangen Grøstad
Andreas Tangen Grøstad Andreas Tangen Grøstad er advokat ved vårt kontor i Oslo, og er tilknyttet firmaets faggruppe for bygg og anlegg. Andreas arbeider særlig med spørsmål innenfor entreprise og fast eiendom, samt generell kontraktsrett.

4 Comments

  1. Dan Karlsen says:

    Hei.

    Leste nettopp denne artikekkelen og lurer på hva kravet til FDV på hvitevarer er?
    Går dette under elektrisk installasjon? Disse produktene har ikke spesielle krav til renhold, sikkerhetsmessige krav osv, og det står godt beskrevet i bruksanvisningene om hvordan man vedlikeholder, plerier og bruker produktene. Holder dette eller er det krav om ytterligere dokumentasjon på produktene?

    Mvh

    Dan Karlsen
    Salgssjef BSH Husholdnkingsapparater AS

  2. Hei Dan,

    Ved salg av hvitevarer til forbruker skal det medfølge “nødvendige opplysninger om installering, montering, bruk, stell og oppbevaring”, jf. forbrukerkjøpsloven § 16 (1) bokstav d. Som hovedregel vil det nok være tilstrekkelig for de fleste hvitevarer at en alminnelig bruksanvisning medfølger.

    Mvh. Andreas

  3. Heidi Liabø says:

    Hei

    Jeg og samboer lurer på å kjøpe ett hus. Det er en “funkis” bygd i 2007. Vi var usikre på om det var membran på badene i huset og forespurte dersom dokumentasjon på badene. Til svar har vi fått at det ikke foreligger/at de ikke finner noe som helst FDV eller dokumentasjon på huset over hodet. (Selger og eier av huset var byggeleder da huset ble satt opp og har selv bodd i huset.) Stilles det ikke krav til noen form for dokumentasjon ved salg av en så ny bolig?

    • Hei Heidi,

      Ved salg av bolig etter avhendingsloven er det i utgangspunktet ikke krav om å overlevere FDV-dokumentasjon. Dette må i så fall være særskilt avtalt mellom selger og kjøper.

      En annen sak er at det muligens er noe påfallende at en såpass ny bolig ikke har noen form for dokumentasjon i det hele tatt.

Leave a Comment