I retten

Innenfor standarden – Men utenfor loven?

Faglig godt arbeid etter byggestandarden, fastslår takstmannen. Men det utelukker ikke nødvendigvis at boligen har mangler etter bustadoppføringslova. Det er konklusjonen Agder lagmannsrett trakk i saken (LA-2012-134755) mellom en entreprenør og […]

Faglig godt arbeid etter byggestandarden, fastslår takstmannen. Men det utelukker ikke nødvendigvis at boligen har mangler etter bustadoppføringslova.

Det er konklusjonen Agder lagmannsrett trakk i saken (LA-2012-134755) mellom en entreprenør og en boligkjøper – som begge fremsatte mangelskrav. Byggestandarder blir ofte anført i retten som uttrykk for hva som er faglig godt arbeid. I denne saken slo retten klart fast at vurderingen av faglig godt arbeid etter bustadoppføringslova § 7 er en konkret helhetsvurdering.

Det rettslige spørsmålet retten måtte ta stilling til, var om den nyoppførte boligen var mangelfull fordi modulene ikke var riktig montert inntil hverandre, slik at det ble skjevheter i huset. Konklusjonen retten trakk viser hvordan mangelsvurderingen rent praktisk må skje.

Om bestemmelsen om faglig godt arbeid, har oppfatningen tidligere vært at entreprenøren må utføre arbeidet i tråd med det bransjen vanligvis selv vil regne som normalt god utførelse på oppføringstidspunktet. Selv om Norsk Standard 3420 er et viktig uttrykk for dette, kan man ikke bygge på denne alene. Dette er en standard for beskrivelse og kalkulasjon av tekniske arbeider.

Bakgrunnen for saken

Kjøperen inngikk avtale med en typehusleverandør om oppføring av en enebolig. Huset bestod av fem fabrikkonstruerte moduler, som ble satt inntil hverandre på grunnmuren, og deretter sammenkoblet med bolter og kiler. Til slutt ble takkonstruksjonen heist på plass og raftekassene montert.

Under overtakelsesforretningen i november 2008 ble det protokollert at taket i stuen svingte ned i skjøten mellom boligmodulene. Under ettårsbefaringen ble det igjen konstatert at stuetaket svingte ned i en seksjonsskjøt. I mellomtiden hadde skjevhetene i huset blitt forsøkt rettet opp ved oppjekking.

Etter ettårsbefaringen nektet kjøperen å skrive under protokollen før hun «har hatt en uavhengig takstmann». Hun mente at grunnen på huset var ustabil, mens representanten for selger mente at grunnforholdene ikke var selgers ansvar. Resten av kjøpesummen ble holdt tilbake, og dermed ble saken brakt inn for rettsapparatet.

Tingretten fant under tvil at husmodulene var feilmontert, slik at kjøperen hadde et krav på prisavslag for kostnadene ved å utbedre mangelen. Begge partene anket til lagmannsretten, og under ankeforhandlingen stilte begge partene med takstingeniører som sakkyndige vitner, og begge hadde foretatt utvendige målinger av huset.

Den ene takstingeniøren konkluderte med at seksjonene var montert feil. Den andre mente det ikke var mangel, nettopp fordi avvikene ikke overskred de tillatte avvikene etter NS 3420. Selv om avvikene var godt synlige, var de på det meste bare inntil 7 mm. Det er innenfor hva standarden tillater, og denne blir som nevnt svært ofte lagt til grunn og vist til i praksis som veiledende.

Lagmannsrettens vurdering

Lagmannsrettens standpunkt kan være en nyttig påminnelse for både entreprenør og byggherre om hva som reelt ligger i vurderingen:

– Selv om avvikene ligger innenfor Norsk Standard, er ikke det avgjørende for om det foreligger en mangel i forholdet mellom partene. Etter bustadoppføringslova § 7 første ledd skal arbeidet utføres på faglig godt vis. Det er det ikke etter lagmannsrettens oppfatning, heter det i dommen.

Selv om bevisvurderingen var vanskelig, og en ikke kunne utelukke at skjevhetene hadde andre årsaker, var lagmannsretten likevel klar i sin tale: Det foreligger mangel etter § 25 jf. § 7.

– Sett under ett etterlater det imidlertid uansett et inntrykk av dårlig håndverk, skriver lagmannsretten i dommen.

Retten er derfor ikke villig til uten videre å legge standarden til grunn for vurderingen av hva som er arbeid utført på faglig godt vis. I stedet må det foretas en helhetlig vurdering av arten og omfanget av avvikene og forholdene under byggeprosessen. Dermed er det ikke bare det tekniske sluttresultatet som blir vurdert, men også byggeprosessen og hva man kan betrakte med det blotte øye.

Leverandørens anke ble avvist av Høyesterett, og dommen er rettskraftig.

Synspunktene lagmannsretten har lagt til grunn i denne konkrete vurderingen har etter vår mening også overføringsverdi til vurderingen av andre typer av mangler etter bustadoppføringslova: Takstingeniører kan ikke utelukkende støtte seg på byggtekniske standarder i sine vurderinger, og domstolene kan gjøre en videre helhetsvurdering når den tar stilling til hva som er faglig godt arbeid etter bustadoppføringslova.

Du kan lese hele dommen fra Agder lagmannsrett her.

Av: Advokat Reidar Andresen og praktikant Christian Sønsteby

Om forfatteren

Leave a Comment