Hva bør med i en utbyggingsavtale?

14 Jun 2021

I dette innlegget vil vi nevne noen sentrale temaer som utbyggere bør ha et bevisst forhold til når utbyggingsavtaler utformes. Dette er på ingen måte en uttømmende liste, men vi håper at den kan gi utbyggere noen påminnelser til forhandlingene.

Forfattere: Partner/advokat Geir Frøholm og advokatfullmektig Andreas Reitan, SANDS Advokatfirma DA

Man må ha et bevisst forhold til hvem som skal være partene i utbyggingsavtalen. Kommunen er den ene parten, men hvem skal være utbygger? Bør det f.eks. opprettes et eget selskap for den aktuelle utbyggingen, som skal være utbygger og forpliktet av utbyggingsavtalen? Hvis det er flere grunneiere som skal være med, kan det være hensiktsmessig å finne frem til en form for samarbeid for oppfyllelse av grunneiernes forpliktelser etter avtalen, f.eks. i en egen avtale (grunneieravtale) eller gjennom et eget rettssubjekt.

Utbyggingsavtalens formål/bakgrunn bør sies noe om. Dette er gjerne knyttet til målsettingen om oppfyllelse av rekkefølgebestemmelser i plan, jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10. Forholdet til rekkefølgebestemmelsene må reguleres i avtalen. Avtalen anbefales fremforhandlet parallelt med reguleringssaken hvor rekkefølgebestemmelsene utarbeides. Det legger til rette for klarhet og felles forståelse mellom partene, og bidrar til å redusere risikoen for tvister i fremtiden.

Avtalens geografiske avgrensning må defineres. Avtalen kan omfatte også deler av et planområde. Ta gjerne med et plankart som vedlegg, med inntegnet avgrensning på, og spesifiser gjerne de gårds- og bruksnummer som omfattes.

Også avgrensning i tid og tidsfrister bør reguleres. Skal avtalen opphøre etter et visst antall år? Skal det kunne kreves reforhandling etter en viss tid, eller hvis en viss hendelse inntrer? Hva skal skje hvis arealplanen endres? Omfanget av avtalens forpliktelser kan også reguleres, f.eks. slik at det avhenger av hvor mange boliger utbygger får solgt (trappetrinnsmodell).

Det kan være regulert i avtalen hvordan selve utførelsen av utbyggingen skal gjøres, men dette er ofte ganske fritt definert, og mye overlates til utbygger. Det stilles gjerne krav til teknisk infrastruktur (vann og avløp, veier, gatelys, fiber mv.), fremdriftsplan, krav til utbyggingsgjenstand (f.eks. boligtype), krav til opprettelse og sikring av tilstøtende friområder (grøntarealer, lekeplasser, opprettelse av velforening mv.), og krav om å følge offentlige planer, regler og retningslinjer (f.eks. om seriøst arbeidsliv).

Et viktig punkt i utbyggingsavtaler er bestemmelser om garantistillelse fra utbyggers side. Et sentralt spørsmål her er hva slags garanti som skal stilles, f.eks. selvskyldnergaranti eller påkravsgaranti. Et annet spørsmål er hvor stor garantien skal være, når den skal være etablert og om den kan reduseres etter hvert. Her blir gjerne kommunens og utbyggers motstridende interesser tydelige, og det er viktig at utbygger har et bevist forhold til hva som er kostnaden og øvrige konsekvenser av garantien som stilles.

Det er viktig å ha et bevisst forhold til regulering av merverdiavgiftspørsmål. Det finnes ulike modeller for å sørge for at merverdiavgift knyttet til offentlig infrastruktur ikke blir en endelig kostnad i prosjektet: anleggsbidragsmodellen (der kommunen er byggherre) og justeringsmodellen (der utbygger er byggherre). Vi går ikke nærmere inn på disse modellene her. Poenget er at man er nødt til å ha et bevisst forhold til dette, da det har stor økonomisk betydning.

Det kan være nødvendig å erverve grunn og rettigheter i og utenfor utbyggingsområdet for at utbyggingen skal kunne gjennomføres, og det bør inntas bestemmelser om ansvaret for dette i utbyggingsavtalen, samt om tinglysing i den forbindelse.

Adgangen til å transportere rettigheter og plikter etter avtalen bør reguleres, f.eks. ved et ev. salg av eiendom. Med transport kan det også siktes til salg av kontrollerende aksjonærers aksjer, skifte av selskapets deltakere eller selskapsform.

Et viktig punkt i enhver kontrakt er regulering av eventuelt mislighold, altså hvilke virkemidler partene skal ha til rådighet dersom den andre parten bryter avtalen på ulike måter. Her kan det bl.a. være aktuelt å innta reklamasjonsfrister, vilkår for å kreve erstatning, og regler for erstatningsutmåling. Skal f.eks. indirekte tap kunne kreves dekket?

Man bør også regulere hva som skal skje hvis det oppstår tvister om avtalen. Utbyggingsavtalen bør sette vilkår om at forhandling, eventuelt mekling, skal forsøkes før saken kan bringes inn for domstolene e.l. Videre bør partene ta stilling til om tvister skal endelig avgjøres ved hjelp av voldgift eller ordinære domstoler. Det kan også være aktuelt å avtale verneting, jf. tvisteloven § 4-6.

Man bør også vurdere å formulere noe i utbyggingsavtalen om tinglysing av avtalen på de omfattede eiendommer.

Som det vil ha fremgått er det mye man bør tenke på når utbyggingsavtaler skal utarbeides, og de valg man tar vil kunne få store økonomiske konsekvenser. Dette var heller ingen uttømmende liste, og flere forhold er viktige å tenke på.

Om forfatteren

Geir Frøholm
Geir Frøholm Geir Frøholm er nestleder i entreprisegruppen. Han har gjennom mer enn 30 år arbeidet med entrepriserett, infrastruktur-prosjekter, Offentlig Privat Samarbeid og plan og bygningsrett (særlig plan og utbyggingsavtaler). Geir representerer norske og internasjonale entreprenører i nasjonale infrastruktur-prosjekter (vei og jernbane), samt investorer i OPS-prosjekter, både med rådgivning, forhandlinger og tvisteløsning.

Comments are closed.