Høringsforslag om forlenget virkningstid for private planer m.m.

Miljøverndepartementet sendte nylig ut på høring et forslag til endring av plan- og bygningsloven. Ett av endringsforslagene går ut på at kommunen skal ha adgang til å sette gjennomføringsfristen for […]

kran

Miljøverndepartementet sendte nylig ut på høring et forslag til endring av plan- og bygningsloven. Ett av endringsforslagene går ut på at kommunen skal ha adgang til å sette gjennomføringsfristen for private reguleringsforslag til 10 år – mot dagens frist på fem år. I tillegg inneholder høringsforslaget ytterligere tre typer av endringer i plan- og bygningsloven.

Gjeldende femårsfrist for planer fremmet som private planforslag

I gjeldende plan- og bygningslov er det per i dag en bestemmelse om at bygge- og anleggstiltak som er hjemlet i såkalt privat reguleringsplan, og som ikke er påbegynt senest fem år etter planens vedtakelse, som utgangspunkt ikke kan gis tillatelse uten nytt planvedtak. Nytt planvedtak krever igjen ny behandling med ordinær planprosess. Denne bestemmelsen kom inn i plan- og bygningsloven av 2008, og medførte den gang en vesentlig begrensning for planers rettsvirkning, da den tidligere plan- og bygningslov ikke hadde noen tilsvarende tidsbegrensning. Formålene med fristen er å sikre oppdatert og tilpasset plangrunnlag til aktuelle prosjekter, hindre behov for senere dispensasjoner, samt bidra til at regulerte tomter ikke blir liggende ubebygd i lang tid.

Fristen gjelder kun for planer vedtatt etter loven av 2008, og rammer ikke tidligere vedtatte planer. Den kan forlenges med inntil to år av gangen, etter søknad fra tiltakshaver. Slik søknad må sendes før fristen løper ut. Dersom det er innvilget rammetillatelse innenfor fristen, kan tiltaket igangsettes innenfor treårsfristen som gjelder for rammetillatelser, selv om planens frist har løpt ut i mellomtiden.

Den gjeldende fristen på fem år er altså ikke helt absolutt. Det krever likevel en oppmerksom tiltakshaver for å søke om tillatelse eller forlengelse innen de aktuelle frister, og særlig for større prosjekter med flere utbyggingstrinn, som gjerne tar lang tid å gjennomføre, vil behov for utsettelser over tid medføre økte kostnader og tidsbruk, både for tiltakshaver og for det offentlige. Fristen kan også skape problemer for mulighetene til å skaffe tilstrekkelig finansiering av prosjektene. I tiden etter at bestemmelsen kom inn i loven har derfor flere argumentert for å endre bestemmelsen, noe departementet nå har tatt konsekvensene av.

Endringsforslaget

Forslaget til endring av fristbestemmelsen går ut på at kommunen skal ha adgang til, dersom den finner behov for det, å sette en lengre frist for gjennomføring av den enkelte plan. Fristen kan likevel maksimalt settes til ti år.

Utgangspunktet vil altså fortsatt være at det gjelder en femårsfrist, men hvor kommunen kan velge å fastsette en lengre frist på inntil ti år. Dersom det er ønskelig med en lengre frist enn fem år, bør dermed forslagsstiller uttrykkelig anmode om forlenget frist, samt gjøre kommunen oppmerksom på hvilke behov som tilsier en forlenget frist. Det bør samtidig gjerne angis hvor lang fristen bør være.

Departementet foreslår at forlenget frist skal kunne vedtas også for planer som er vedtatt før lovendringen, men vedtak om forlengelse må da treffes innen utløpet av den ordinære femårsfristen. Slik forlengelse vil i tilfelle innebære en endring av planen, men det foreslås at slik endring skal kunne behandles som en mindre endring av reguleringsplanen, og derved etter forenklet regelsett.

Endringsforslaget berører ikke gjeldende regel om at tiltakshaver kan søke om forlengelse av planvedtaket med inntil to år av gangen, og det settes fortsatt ingen maksimalbegrensning for hvor mange ganger et planvedtak kan forlenges. Begrensningen på to års forlenget frist for slike tilfeller vil likevel sikre at planene opprettholder en viss grad av aktualitet.

Øvrige endringsforslag

Bestemmelser om plan- og utredningsprogram og konsekvensutredning.

Departementet foreslår samtidig enkelte endringer i bestemmelsene om planprogram og konsekvensutredninger. Endringene er ment å legge til rette for mer fleksible behandlingsprosesser for planer og tiltak som har begrenset omfang. På bakgrunn av påpekninger fra EFTAs overvåkningsorgan (ESA) om mangler ved vårt regelverk i forhold til gjeldende EU-rett på området, arbeides det også med en revidert forskrift om konsekvensutredninger, som vil bli sendt på høring på et senere tidspunkt.

Forslag til endringer av tidsfrister for saksbehandlingen i plansaker

Det foreslås inntatt i loven en frist for kommunen på to uker fra kommunestyret har fattet vedtak i plansaker, før kommunen skal oversende saken til fylkesmannen. Samtidig foreslås det inntatt en merknad om at fylkesmannen bør oversende eventuelle innsigelser til departementet innen fire uker etter at saken er mottatt fra kommunen. Fristen er altså her strengere for kommunen enn for fylkesmannen, både når det gjelder tidsfristen og pliktomfanget. Det foreslås imidlertid ikke tillagt sanksjoner for overtredelse av noen av fristene, slik at begge fristene i praksis vil fungere som veiledende.

Videre foreslås det en veiledende frist for når reguleringsplanforslag bør være ferdigbehandlet for vedtak, som da foreslås satt til tolv uker etter avsluttet høring og offentlig ettersyn.  Det foreslås også fastsatt en frist på tre uker for kommunen til å skriftlig underrette forslagsstiller dersom kommunen ikke finner grunn til å fremme et privat reguleringsforslag for videre behandling. I forkant av dette har kommunen allerede en frist på tolv uker til å ta stilling til om forslaget skal fremmes. Heller ikke for disse fristene er det inntatt sanksjonsbestemmelser.

Rettinger og klargjøringer i lovteksten

Til slutt foreslås det enkelte rettinger og klargjøringer i andre deler av plan- og bygningsloven, men som ikke forutsettes å innebære noen realitetsendringer.

Høringsfrist

Høringsfrist for lovendringsforslaget er satt til 9. desember 2013. Høringsdokumentene kan i sin helhet leses på http://www.regjeringen.no/nb/dep/md/pressesenter/pressemeldinger/2013/endringer-i-plan–og-bygningsloven-pa-ho.html?id=735438.

Om forfatteren

Anne Irene Ulveseth
Anne Irene Ulveseth Anne Irene Ulveseth er fast advokat ved vårt kontor i Bergen, hvor hun er tilknyttet avdelingene for fast eiendom og entreprise. Hun bistår både entreprenører, byggherrer og andre aktører innen bygg- og anleggsbransjen, og holder kurs innenfor plan- og bygningsrett og entrepriserett.

2 Comments

  1. Lovforslaget om “frist for igangsettelse av bygging på tomter som er regulert til bebyggelse” med den begrunnelse at “regulerte tomter ikke skal bli liggende ubebygd” er et forslag som bare en departemental embetsmann kan få seg til å skrive.
    Når lovene fylles med slike unødvendigheter så er det mere til skade enn gagn; og tjener kun til unødvendig byråkratisk virksomhet. Jeg har forstått at det skal være anledning til å søke om utsettelse inntil 10 år. Men det er bare nok en byråkratisk følgevirksomhet.
    Forslaget bør avvises og den byråkrat som har ført det i penn bør undervises i elementære finansielle forutsetninger. Men i det faget vil vedkommende mest sansynlig ikke bestå eksamen. Derfor kan vedkommende like godt først som sist gis friplass på en “kunst- og håndverksskole” for “surealistisk literatur og semantik”!
    Der vil vedkommende nå toppen av anerkjennelse.
    I motsetning til offentlig virksomhet hvor man iverksetter virksomhet og får etterbevilget overskridelser, så må vi som arbeider med egne midler “først ha et marked og en kjøper før vi investerer i virksomhet som kan gi fortjeneste”!

  2. Anne Irene Ulveseth says:

    Hei Terje Wikstrøm,

    Med henvisning til ditt innlegg ovenfor, vil jeg bare komme med en kort presisering for å sikre at innholdet i lovforslaget kommer klart frem.

    Plan- og bygningsloven inneholder allerede i dag en bestemmelse om at byggeprosjekter hjemlet i private reguleringsplaner må settes i gang senest fem år etter planens vedtakelse for å unngå krav om nytt planvedtak. Lovforslaget som nå er ute på høring åpner for at det kan gis en lengre “frist” for å gjennomføre den enkelte plan. Dette gjøres i tilfelle samtidig som planen vedtas, hvor da planens virkningstid kan settes til maksimalt 10 år.

    Både den gjeldende femårsfristen og den foreslåtte tiårsfristen kan søkes forlenget med inntil to år av gangen, dersom søknad om forlengelse sendes før den opprinnelige fristen går ut. Det er ikke satt noen maksbegrensning for hvor lenge planer kan forlenges på dette grunnlag. I realiteten kan dermed private planer forlenges i ubegrenset tid, dersom kommunen finner grunnlag for å godkjenne søknad om forlenget virkningstid gang etter gang. Forlengelsesperioden på to år er jo likevel kort, og vil nødvendigvis medføre en del ekstraarbeid både for den private part og for det offentlige, dersom planen stadig forlenges.

Leave a Comment