Forbruker har rett til å avbestille oppdraget, helt eller delvis
En forbruker kan helt eller delvis avbestille oppdraget før overtakelse mot vederlag for utført arbeid og/eller erstatning. Dette gjelder både kontrakter som omfatter rett til grunn, og de som kun gjelder oppføring av bygg. En avbestilling innebærer at entreprenøren må avslutte arbeidet som eventuelt er startet. Entreprenøren har ikke rett eller plikt til å utføre det opprinnelig avtalte arbeidet.
Avbestillinger som gjelder kun oppføring av bygg reguleres av bustadoppføringslova § 52, mens avbestillinger som også omfatter rett til grunnen reguleres av § 53. Reglene om avbestilling er stort sett like for de to kontraktsforholdene, men erstatningsutmålingen er noe annerledes – se nedenfor.
Hva er forskjellen på delvis avbestilling og endringer?
En endring av bestilte ytelser reguleres av bustadoppføringslova § 9. En endring kan bestå av å yte noe mer eller mindre enn det som er avtalt, og det er en forutsetning at endringen eller tilleggsarbeidet står i sammenheng med, og i omfang ikke skiller seg vesentlig fra, den avtalte ytelse. En endring som består av en reduksjon i avtalt ytelse benevnes gjerne en negativ endring. Det kan avtales på forhånd at forbrukeren ikke kan kreve endringer eller tilleggsarbeid som endrer vederlaget med 15 % eller mer.
En avbestilling, i motsetning til endringer iht. § 9, reguleres av bustadoppføringslova §§ 52-54. En negativ endring på over 15 % anses som en delvis avbestilling når det er avtalt en slik prosentgrense. Dersom det ikke er avtalt en slik grense, vil likevel 15 % ofte være veiledende for hvor grensen skal gå. Hvert kontraktsforhold må imidlertid vurderes konkret.
I praksis opererer mange entreprenører med en rett til avbestilling av ytelser med bestemte frister og eventuelle avbestillingsgebyrer. Det er full anledning til å avtale rimelige avbestillingsgebyrer iht. § 54 i stedet for erstatning, som ofte kan være gjenstand for omfattende diskusjoner og vanskelige vurderinger.
Hvorfor er det viktig å skille mellom endring og avbestilling?
Entreprenøren har krav på betaling for utført arbeid. Dersom forbrukeren setter frem krav om endringer som fører til reduserte kostnader, så kan forbrukeren kreve en nedjustering av vederlaget. Ved avbestilling har entreprenøren imidlertid også krav på erstatning for sitt økonomiske tap.
Hva slags erstatning kan entreprenøren kreve?
Hovedregelen er at entreprenøren ikke skal ha noe tap som følge av avbestillingen. Entreprenøren kan kreve flere tapsposter dekket, bl.a.:
- Tapt fortjeneste
- Utgifter for innkjøpte materialer
- Ansvar for underentreprenørens pådratte kostnader
- Utført prosjekteringsarbeid for resten av bygget
Merk at det er kun tap som kan kreves dekket. Dersom innkjøpte byggematerialer kan brukes i andre prosjekter, vil det ikke foreligge et tap på entreprenørens hånd. Tilsvarende gjelder også for eventuell tapt fortjeneste.
Det er entreprenøren som må dokumentere og sannsynliggjøre sitt krav. Omfanget av entreprenørens erstatningskrav er ingen enkel vurdering. Ethvert prosjekt og konsekvensene ved avbestilling må vurderes konkret. Entreprenøren har videre en plikt til å forsøke å begrense sine tap. Dersom dette ikke gjøres, vil erstatningen kunne bli avkortet.
Begrensning for entreprenørens erstatningskrav
Bustadoppføringslova § 52 tredje ledd inneholder en regel som setter visse begrensninger for hva entreprenøren kan kreve.
Ved avbestilling må forbrukeren til en viss grad kunne forvente at entreprenøren påføres et tap. Det tap forbrukeren ikke kan forvente, vil imidlertid ikke kunne kreves erstattet. Det heter i lovteksten at erstatningen er betinget av det forbrukeren «rimeleg kunne rekne med» som følge av avbestillingen. Også her må det foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.
Erstatning kan heller ikke kreves dersom avbestillingen er forårsaket av at forbrukeren ikke kan «gjere seg nytte av arbeidet, yte nødvendig medverknad eller betale på grunn av ei hindring som ligg utanfor forbrukarens kontroll», se § 52 fjerde ledd. Det fremgår av lovens forarbeider at en forbruker vil stå sterkere med et krav om avbestilling med redusert erstatningskrav der man for eksempel støter på uventede hindringer som har med byggegrunnen eller offentlige reguleringer. Familiære forhold, slik som skilsmisse e.l., vil ifølge forarbeidene imidlertid kun unntaksvis kunne benyttes som avbestillingsgrunn.
Entreprenøren vil imidlertid kunne motta vederlag for allerede utført arbeid etter § 52 annet ledd.
Avbestilling i avtaler som omfatter rett til grunn stiller seg annerledes
For avbestilling i kontrakter som også omfatter rett til grunn, gjelder egne regler etter bustadoppføringslova § 53. Forbrukeren kan avbestille oppdraget, og i likhet med § 52 kan entreprenøren kreve erstatning for økonomisk tap så langt forbrukeren «rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga».
Til forskjell fra oppdrag som ikke omfatter rett til grunn, har ikke forbrukeren rett til å kreve erstatningen nedjustert som følge av uventede hindringer. Dette på bakgrunn av at entreprenøren vil kunne videreselge prosjektet, og vil da ha en plikt til å forsøke å begrense sitt tap ved slikt salg. Forbrukerens erstatningsrisiko blir dermed begrenset. Entreprenøren vil videre ikke kunne kreve betalt for allerede utført arbeid. Det er entreprenøren som sitter igjen med grunnen og det påbegynte/utførte arbeidet, og som entreprenøren kan videreselge og fullføre.
* * *
I disse dager pågår flere rettslige prosesser i kjølvannet av pandemi, krigsutbrudd og andre hendelser. Vi i SANDS er tett på og følger med.
Har du spørsmål? Ta gjerne kontakt med oss!
Ingunn Fladmark er tilknyttet firmaets faggrupper for næringseiendom og bygg og anlegg. Hun arbeider med en rekke eiendomsrettslige problemstillinger og har bistått i flere større næringseiendomstransaksjoner og utviklingsprosjekter. Bistanden knytter seg til både juridisk og strategisk rådgivning og bistand for utforming, kvalitetssikring og revisjon av kontrakter og løpende konfliktløsning mellom aktørene i utviklingsprosjekter. Hun holder også foredrag for små og mellomstore bedrifter om bl.a. NS 8405 og NS 8407.