Regler om byggetid når kontrakten er taus
Det finnes ingen generelle lovbestemmelser som fastsetter byggetid, herunder oppstarts- og sluttidspunkt, for entreprisekontrakter. Det finnes også lite rettspraksis på området. Det er imidlertid gjeldende rett at fremlagte fremdriftsplaner ikke kan påberopes som frister med rettsvirkninger, med mindre disse er gjort til en del av eller henvist til i kontrakten. Dersom partene i kontrakten har gitt et «overslag» over nødvendig byggetid, vil dette også vanskelig gi grunnlag for en bindende oppstarts- og sluttidspunkt.
NS 8405 har imidlertid bestemmelser for tilfeller der det ikke er avtalt bindende bestemmelse om sluttfrist for byggearbeidene. Av pkt. 34.1. fremgår følgende; «dersom kontrakten ikke inneholder en sluttfrist, skal denne fastsettes basert på at entreprenøren påbegynner utførelsen snarest mulig etter at kontrakten er inngått og gjennomfører arbeidet rasjonelt og uten unødvendig opphold.». Bestemmelsen regulerer således et utgangspunkt for når entreprenøren kan starte opp sine arbeider, og en sluttfrist for når byggherren kan kreve at arbeidene er ferdigstilt.
Bestemmelsen gjelder imidlertid bare i de tilfeller der partene har akseptert NS 8405 som del av sin kontrakt. Lignende bestemmelse fremkommer imidlertid et par andre steder i kontraktslovgivningen. For forbrukerentrepriser gjelder for eksempel bustadoppføringsl. § 10 tredje ledd som lyder: «Er det ikkje avtalt fristar som nemnde i første ledd, skal entreprenøren ta til med arbeidet snarast råd etter at forbrukaren har sagt frå om det. Arbeidet skal deretter utførast med rimeleg framdrift og utan unødig avbrot.»
Regelen om at entreprenøren må starte opp kontraktsarbeidet så snart som mulig etter kontraktsinngåelse, må således sies å være utslag av en alminnelig lojalitetsplikt i kontraktsforhold. Dette må derfor også være regelen for kontrakter utenfor forbrukerentrepriser eller der NS 8405 ikke er spesifikt avtalt. Bestemmelsen synes også å ha mye for seg ut fra sin ordlyd og tar tilbørlig hensyn til begge parter i kontrakten ved at byggherren får sin ytelse levert slik man har krav på etter kontrakten innen en rimelig tid, mens entreprenøren på sin side gis et visst slingringsmonn med hensyn til oppstart, jf. snarest «mulig» og uten «unødvendig» opphold. De samme passusene i bestemmelsen etterlater imidlertid også rom for tolkningstvil, og må det må foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfelle.
Det nærmere innholdet i regelen i NS 8405 pkt. 34.1
Man må vurdere konkret når entreprenøren tidligst hadde mulighet til å starte opp arbeidene, og om han eventuelt hadde en berettiget grunn til å utsette oppstart. Dette forutsetter selvfølgelig at alle nødvendige tillatelser foreligger, eller andre forutsetninger for at entreprenørens arbeid kan utføres. Dersom entreprenøren har inngått en rekke kontrakter og således har lagt beslag på sin utførelseskapasitet for lang tid fremover, vil nok entreprenøren måtte påregne at byggetiden løper fra et tidligere tidspunkt.
Utførelsen må også gjennomføres «rasjonelt». I praksis er det vanskelig å finne ut om arbeidet er rasjonelt utført, men en viss veiledning kan man finne i tilsvarende prosjekter og arbeider. Man vil også se hen til om arbeidet er utført med et rimelig antall arbeidere på byggeplassen.
I vilkåret om at arbeidet skal utføres «uten unødvendig opphold», vil det være naturlig å se hen til entreprenørens prioriteringer mellom sine ulike prosjekter og utførelsen av disse. Vanlige ferieavviklinger vil ikke være gjenstand for nærmere vurdering med mindre stopp i arbeidet vil medføre særlige ulemper av noe slag som for eksempel merarbeid og merkostnader for byggherren. Det forventes i alle fall at entreprenøren i sin planlegging av arbeidet iberegner utfordringer med hensyn til ferier etc.
Det nærmere innholdet i denne regelen vil også kunne gjøres gjeldende utenfor NS 8405 tilfellene.
Det hender at ikke alt ligger til rette for at entreprenøren kan starte sine arbeider umiddelbart etter kontraktsinngåelsen. I Viggo Hagstrøm/Herman Bruserud, Entrepriserett s. 341 er problemstillingen i forhold til denne bestemmelsen, om det oppstår tilfeller der arbeidene ikke kan startes opp før lengre ut i byggeprosessen. Forfatterne mener at nevnte bestemmelse i NS 8405 ikke kan tas på ordet, og det konkluderes med at «I slike tilfeller må entreprenøren ha krav på varsel om når han kan starte, slik at det gjelder en påkravsregel». Det fremgår imidlertid ikke helt klart i hvilke tilfeller eller situasjoner Hagstrøm/Bruserud mener det skal gjelde en slik påkravsregel – om dette må fremstå som klart på tidspunkt for kontraktsinngåelse eller om det også vil kunne gjelde for senere inntrådte forhold.
Påkravsregel i forbrukerentrepriser der byggetiden ikke er fastsatt
En slik påkravsregel gjelder i alle tilfeller i forbrukerentrepriser der oppstart ikke er fastlagt i kontrakten – se ordlyden i nevnte bestemmelse i bustadoppføringsl. «etter at forbrukaren har sagt fra om det». Oppstart av arbeid skal i disse tilfellene alltid skje etter beskjed fra byggherren.
Spørsmålet er om det gjelder en slik påkravsregel utenfor forbruker- og NS 8405 tilfellene. Det har meget for seg at det må være opp til oppdragsgiver å fastsette når oppstarten skal skje i profesjonelle entrepriseforhold. Ofte vil entreprenørens arbeider være avhengig av byggherres medvirkning eller øvrige arbeider eller leveranser, og siden byggherren etter NS 8405 er prosjekterende med ansvar for å levere tegninger, skaffe til veie tillatelser m.m., vil han ha et behov for å styre når oppstarten skal være. På den andre siden vil det bli svært uforutsigbart for entreprenørens produksjonsplanlegging å måtte vente på startsignal fra byggherren. Utenfor forbrukerforhold foreligger det imidlertid ikke holdepunkter for å legge til grunn annet enn at regelen må være at entreprenøren kan og skal starte opp sine arbeider så snart som mulig etter kontraktsinngåelsen. Dersom han på grunn av byggherreforhold blir forhindret fra dette, vil han etter nærmere vurdering kunne ha krav på vederlagsjustering.
Kjersti Holum Karlstrøm er partner og advokat ved SANDS’ kontor i Tromsø. Karlstrøm har omfattende og bred erfaring som advokat, dommer, og stipendiat/amanuensis ved Det Juridiske Fakultet ved Universitetet i Tromsø. Karlstrøm har gjennom sitt arbeid som dommer og advokat bred erfaring med tvisteløsning og prosess innenfor privat og offentlig rett fra særdomstol, tingrett og lagmannsrett. Karlstrøm har hovedsakelig oppdrag innen det forretningsjuridiske området med hovedvekt på kontraktsrett og entreprise, samt en betydelig andel prosedyre for domstolen. Ved Det Juridiske Fakultet ved Universitetet i Tromsø har Karlstrøm undervist, sensurert og forelest innenfor en rekke fagfelt og på alle avdelinger av jusstudiet ved fakultetet. Særlig innen rettsområdene kontraktsrett, EU/ EØS rett, tingsrett og juridisk metode. Karlstrøm er fast bostyrer ved Nord-Troms tingrett, og varadommer i Utmarksdomstolen for Finnmark.