ENTREPRENØRENS RETT TIL Å STANSE ARBEIDENE VED MANGLENDE BETALING

07 Oct 2014

Entreprenørens rett til å stanse arbeidene kan være et effektivt verktøy for å fremtvinge betaling fra byggherren.

shutterstock_41041537 (2)Stansing er også et verktøy som kan begrense entreprenørens tap ved konkurs hos byggherren. Terskelen for entreprenørens stansingsrett er imidlertid høy, og entreprenøren kan bli ansvarlig for betydelige erstatningskrav overfor byggherren ved en uberettiget stansing. Nedenfor gjennomgås regelverket om stansing med utgangspunkt i standardkontrakten NS 8405.  

 

Når har entreprenøren rett til å stanse arbeidene?

Krav om ”24-timers skriftlig varsel”

Det er for det første et vilkår for stansing at entreprenøren gir byggherren et 24-timers skriftlig varsel om at arbeidet vil stanses ved fortsatt manglende betaling, jf. NS 8405 pkt. 30.2. Kravet om varsel tolkes strengt. Varselet skal sendes til byggherrens representant eller avtalt adresse. Ved manglende eller formuriktig varsling kan en stansing – uavhengig av eventuell manglende betaling fra byggherren – representere et kontraktsbrudd fra entreprenørens side, som kan gi byggherren rett til å kreve erstatning.

”Vesentlig betalingsmislighold”

Hvis entreprenøren stanser arbeidet, vil det kunne ramme byggherren hardt. Blant annet derfor er terskelen for stansing høy, for på den måten å beskytte byggherren mot utidige trusler om stansing fra entreprenøren.

I NS 8405 pkt. 30.2 følger det nemlig at stansing bare kan utøves hvis byggherren ”vesentlig misligholder sin betalingsforpliktelse eller det er klart slikt mislighold vil inntre”.

Hvorvidt det foreligger ”vesentlig betalingsmislighold” må avgjøres konkret. Omfanget av det reelle utestående, både isolert sett og sammenholdt med kontraktsummen, er utgangspunktet for vurderingen. Hvorvidt det er tale om gjentatt betalingsmislighold over tid, eller en engangshendelse, vil også ha betydning. Gjentatte uholdbare begrunnelser kan også trekke i retning av vesentlig mislighold.

I Eidsivating lagmannsretts dom (LE-2003-83) var spørsmålet om entreprenørens stansing var rettmessig. Kontraktsummen var ca. 3 MNOK. På stansingstidspunktet var det fakturert og betalt for rundt 2 MNOK i avdrag og tileggsvederlag. Betalingen av fire tilleggsfakturaer på til sammen ca. NOK 150 000 var imidlertid forsinket med 3-6 uker. Byggherren hadde generelt opplyst om at den ene tileggsfakturaen ikke ville bli betalt, men for øvrig var det ikke framsatt noen innvendinger mot fakturaene. Lagmannsretten kom til at entreprenøren hadde rett til å stanse arbeidene. På den annen side kom lagmannsretten likevel til at deler av de fire tilleggsfakturaene ikke var berettiget. Dommen viser dermed at vurderingen av hvorvidt en stansing er berettiget, må gjøres med utgangspunkt i partenes posisjoner på stansingstidspunktet, herunder hvilke innsigelser byggherren da hadde framsatt mot entreprenørens fakturaer. Dommen illustrerer også hvordan domstolene vurderer vesentlighetskravet, herunder at betalingsmisligholdet ikke nødvendigvis må utgjøre en veldig høy prosentvis andel av den totale kontraktsummen for at det skal foreligge ”vesentlig betalingsmislighold”.

Entreprenøren kan også stanse arbeidet selv om det ikke foreligger mislighold av forfalte krav, forutsatt at det er ”klart” at ”vesentlig mislighold” vil inntre frem i tid. Hvis betaling har skjedd regelmessig fram til et tidspunkt, vil det som et utgangspunkt sjelden foreligge tilstrekkelige indikasjoner på at vesentlig betalingsmislighold vil inntre i fremtiden. Fra dette utgangspunkt må det gjøres noen reservasjoner. Det kan for eksempel være klart at betalingsmislighold vil inntre i tilfeller hvor det foreligger indikasjoner på at byggherren er på konkursens rand. Det er imidlertid ikke tilstrekkelig at entreprenøren har en mistanke eller forventning om at betaling vil innstilles. Kravet er at det foreligger stor grad av sannsynlighet for at vesentlig betalingsmislighold vil inntre.

En annen situasjon som ofte oppstår i praksis, er at byggherren gir melding om at betaling ikke vil skje ved forfall fordi fakturakravene bestrides. Entreprenøren kan da i prinsippet, på bakgrunn av en slik melding, ha rett til å stanse arbeidet uten å vente til betalingsfristen for de aktuelle fakturaene er utløpt. Forutsetningen er imidlertid at en slik melding fra byggherre er tilstrekkelig tydelig på at betaling ikke vil skje og at meldingen omfatter fakturakrav med et tilstrekkelig omfang, slik at en eventuell manglende betaling vil være ”vesentlig”. Det tryggeste kan uansett være å vente til etter at fakturakravene faktisk er forfalt, fordi det da ikke er nødvendig å gjøre mer eller mindre sikre vurderinger av hvordan byggherre vil opptre i framtiden.

 

Entreprenøren har risikoen for at vilkårene for stansing er oppfylt

Det er entreprenøren som har risikoen for at vilkårene for stansing er oppfylt. Dersom entreprenøren stanser arbeidene uten at vilkårene er oppfylt, vil stansen innebære et kontraktsbrudd fra entreprenørens side. Entreprenøren kan da bli erstatningsansvarlig for byggherres kostnader til ferdigstilling, dagmulkt, mangelsutbedring, m.m. Slike krav kan bli betydelige. Særlig gjelder dette hvis en uberettiget stans fører til at byggherren hever kontrakten og deretter dekningskontraherer en annen entreprenør til å sluttføre arbeidene.

Ovennevnte innebærer at entreprenøren – før stansing utøves – må gjøre grundige overveielser av hvorvidt det foreligger et vesentlig betalingsmislighold, eller om byggherren faktisk har rett til å holde tilbake betalingen eller deler av denne.

Det må herunder vurderes om utstedte fakturakrav er korrekte og berettigede, for eksempel om avdragsfakturaen tilfredsstiller kontraktens krav til dokumentasjon og måling. I motsatt fall har ikke byggherren plikt til å betale, sml. NS 8405 pkt. 28. I en dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2001-4037) hadde entreprenøren stanset arbeidene med bygging av en boligblokk, blant annet grunnet manglende avdragsbetaling. Byggherren hevet deretter kontrakten under henvisning til vesentlig forsinkelse fra entreprenørens side og uberettiget stansing. Byggherren fikk medhold i at manglende betaling av avdrag skyldtes utilstrekkelig fakturadokumentasjon. Stansingen var dermed uberettiget og entreprenøren ble dømt til å betale erstatning for byggherrens rentetap, tapte husleieinntekter, dagmulkt, kostnader til ferdigstilling og mangelsutbedring.

Ved vurderingen av om det foreligger betalingsmislighold, må entreprenøren også hensynta at byggherren etter NS 8405 pkt. 29.3 har rett til å holde tilbake betaling for å dekke (1) ”påløpte” dagmulktskrav og (2) andre krav som følge av ”entreprenørens kontraktsbrudd”, for eksempel mangelskrav. Forutsetningen må imidlertid være at byggherren selv har påberopt slike innsigelser til entreprenørens faktura.

Poenget er at det ikke bare må tas hensyn til forskjellen mellom fakturert og betalt beløp. Det avgjørende for om det foreligger vesentlig betalingsmislighold er i stedet hva som – alle krav tatt i betraktning – er det utestående beløp som byggherren plikter å betale.

 

Varighet- og virkninger av stansing

Stansing er et midlertidig tiltak. Entreprenøren må derfor opprettholde beredskapen på maskiner og mannskap. Dersom byggherren betaler, plikter entreprenøren å gjenoppta arbeidet. Entreprenøren vil da ha krav på fristforlengelse og tileggsvederlag i henhold til NS 8405 pkt. 24 og 25, jf. pkt. 30.2.

I praksis er det også vanlig at partene gjennom forhandlinger blir enige om løsninger som innebærer at arbeidet gjenopptas. Et element i en slik løsning kan være at byggherren stiller (ytterligere) sikkerhet.

Hvis byggherren ikke betaler beløpet entreprenøren krever, og partene ikke blir enige om en annen løsning, vil utfallet være at enten entreprenøren eller byggherren hever kontrakten og at det foretas et hevingsoppgjør i samsvar med NS 8405 pkt. 46. Utfallet av hevingsoppgjøret vil blant annet avhenge av om entreprenørens stansing var rettmessig eller ikke.

 

Reduksjon av entreprenørens risiko for tap ved byggherrens konkurs

I tilfeller hvor byggherren i samsvar med NS 8405 pkt. 9.3 har stilt sikkerhet tilsvarende 15 % av kontraktsummen, vil systemet med løpende avdragsbetaling innebære at sikkerheten til enhver tid dekker en betydelig del av utestående fakturaer og innestående.

Hvis entreprenøren samtidig benytter muligheten til å stanse arbeidene for å hindre at forskjellen mellom utførte arbeider og betalte arbeider blir for stor, reduseres risikoen for store tap ved konkurs hos byggherren.

 

Om forfatteren

Eirik Birkelund
Eirik Birkelund Eirik Birkelund fast advokat og partner ved vårt kontor i Tromsø. Birkelund er tilknyttet firmaets faggruppe for bygg og anlegg, og arbeider særlig med spørsmål innenfor entreprise, fast eiendom og generell kontraktsrett.

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.