Byggherres heving av entreprisekontrakter – krav til utforming av hevingsvarsel

En ny dom fra Hålogaland lagmannsrett viser at det er svært viktig at byggherre er nøyaktig ved utforming av skriftlig varsel og skriftlig hevingserklæring. Disse dokumentene vil danne utgangspunktet for en etterfølgende rettslig vurdering for om hevingen er rettmessig.

Aktualitet

I siste utgaver av Byggeindustrien er det fokusert noe på heving av entreprisekontrakter, blant annet ettersom Statens vegvesen har hevet flere kontrakter. Emnet er også aktuelt i andre deler av bransjen, og kanskje særlig lenger ned i kontraktskjeden – det vil si i forholdet mellom hoved- og underentreprenør. Nedenfor gis det en kort redegjørelse for vilkårene for heving og prosedyreregler for hvordan byggherre skal gå fram ved heving. Heving som følge av konkurs og det økonomiske oppgjøret etter heving, behandles ikke.

Dramatiske konsekvenser ved heving

Den økte aktualiteten av ovennevnte har kanskje uroet noen entreprenører. Heving er den mest inngripende misligholdsreaksjon, og vil regelmessig – avhengig av om hevingen er rettmessig eller ikke – medføre at enten entreprenøren eller byggherren blir erstatningsansvarlig. Slike erstatningskrav kan også bli svært betydelige. Blant annet som følge av de alvorlige konsekvensene av en heving, er det både (1) en streng terskel for å heve en kontrakt og (2) strenge prosedyreregler for hvordan en hevingsprosess skal gjennomføres.

 Hvilke mislighold kan gi byggherre hevingsrett?

Standardene, for eksempel NS 8405, bestemmer at heving kan skje hvis det foreligger et «vesentlig mislighold». Dette viser at det er kun de mest alvorlige avvik fra kontraktens krav som kan gi hevingsrett. Minde alvorlige kontraktsbrudd, som typisk kan avbøtes ved andre misligholdsreaksjoner, vil ofte ikke gi grunnlag for heving: Kvalitetsavvik som kan utbedres innen rimelig tid er et eksempel. Det samme kan gjelde mindre forsinkelser, hvor byggherre kompenseres noenlunde gjennom dagmulkt.

Forsinkelser er det klart mest praktiske grunnlaget for kontraktshevinger. Den ene varianten, konstatert forsinkelse, vil foreligge når en frist er overskredet.

Den andre, og mye mer praktiske varianten, er forventet (antesipert) forsinkelse. Indikasjoner på at arbeidene er alvorlig forsinket vil jo ofte foreligge lenge før en av kontraktens betydelige frister er vesentlig overskredet. Standardkontraktene, for eksempel NS 8405 pkt. 39.1, anerkjenner også at byggherre kan heve i slike tilfeller, forutsatt at det er «klart at vesentlig mislighold vil inntre»

Hvorvidt det er grunnlag for vurderingen vil bero på en konkret og sammensatt vurdering.En rettslig behandling av slike tvister, vil ofte være ressurskrevende fordi det kan være nødvendig å belyse mange forhold og en lang periode av byggesaken, for eksempel for å avgjøre om deler av påståtte forsinkelser utjevnes av entreprenørens krav på fristforlengelse(r).

Prosedyreregler – Skriftlig varsel og rimelig rettefrist

Fordi heving er så inngripende reaksjon, har standardene bestemmelser om at entreprenøren før en heving må gis varsel og deretter rimelig tid til å forsøke å forbedre prestasjonene. NS 8405 pkt. 39.1 tredje ledd bestemmer for eksempel:

 «Før hevning kan iverksettes etter første ledd, skal den parten som ønsker å heve, skriftlig ha gitt den andre parten en rimelig frist til å rette forholdet, med varsel om hevning om så ikke skjer.»

 Slikt varsel er en selvstendig betingelse for hevingsrett. Manglende varsel føre til at hevingen er urettmessig, og dermed erstatningsansvar for byggherre.

En annen konsekvens av nevnte bestemmelse er at en domstol – i en eventuell rettsak om hevingens rettmessighet – må se bort fra forhold som ikke er nevnt i hevingsvarslet. Det likevel ikke slik at alle detaljer ved et mislighold må angis i hevningsvarslet. Varslet må imidlertid være så konkret at entreprenøren har mulighet til forstå hvilke forhold som må bli bedre.

 Utformingen av hevningsvarslet er derfor svært viktig. Feil ved utformingen kan lede til at hevingen anses som urettmessig, til tross for at det forelå så store mangler- og/eller forsinkelser at det i utgangspunktet var grunnlag for heving.

En relativt ny dom fra Hålogaland lagmannsrett, 17. mars 2015, illustrerer at domstolene tolker kravet til varsling strengt. I denne saken hadde hevende part i hevingserklæringen anført flere ulike grunnlag for mislighold. Noen av disse var derimot ikke nevnt i hevningsvarslet. Lagmannsretten unnlot derfor å ta stilling til den delen av det anførte hevingsgrunnlaget som ikke var nevnt i varslet.

Spesielle hevingsregler i kontrakt

I noen tilfeller er det spesielt viktig for byggherre at fristen for overlevering holdes. For eksempel hvis leietakere har rett til å kansellere leiekontrakter hvis lokalene ikke er klar til et bestemt tidspunkt.

Byggherre kan i slike ha behov for å avtale spesielle regler som senker terskelen for heving ved forsinkelse. Byggherres hevingsadgang kan for eksempel knyttes til en bestemt objektivt målbar framdriftsindikator, som for eksempel antall meter inndrift i tunell eller antall kubikk håndtert masse per tidsenhet.

Slike spesielle hevingsregler vil imidlertid, med mindre annet er fastsatt, fortsatt være underlagt standardens prosedyreregler for gjennomføring av hevingsprosessen. Et eksempel på det framgår av dommen fra Hålogaland lagmannsrett, hvor retten blant annet uttaler at:

 «Bestemmelsen [den spesielle hevingsklausulen] er uansett av begrenset betydning ved vurdering av hevingsspørsmålet. Det ble ikke vist til den i hevningsvarsel eller –erklæring.»

 Med mindre et forhold er nevnt i hevningsvarsel og hevingerklæring, vil forholdet følgelig falle utenfor domstolens vurdering av om hevingen er rettmessig eller ikke.

 

 

 

Om forfatteren

Eirik Birkelund
Eirik Birkelund Eirik Birkelund fast advokat ved vårt kontor i Tromsø. Birkelund er tilknyttet firmaets faggruppe for bygg og anlegg, og arbeider særlig med spørsmål innenfor entreprise, fast eiendom og generell kontraktsrett.

Leave a Comment