Brukstillatelse og oppføring av bolig

05 Dec 2012

I mange av kursene jeg har holdt i år har midlertidig brukstillatelse kommet opp som et tema, normalt i forbindelse med gjennomgangen av overtakelsesstandarden NS 8430 og overtakelsessystemene i NS […]

I mange av kursene jeg har holdt i år har midlertidig brukstillatelse kommet opp som et tema, normalt i forbindelse med gjennomgangen av overtakelsesstandarden NS 8430 og overtakelsessystemene i NS 8407 og bustadoppføringslova.

Her er mine synspunkter på noen vanlige spørsmål:

 

1. Er det fortsatt mulig å få midlertidig brukstillatelse?

Definitivt, ja. Det er overraskende mange som tror at midlertidig brukstillatelse forsvant da byggesaksdelen av ny plan- og bygningslov (pbl.) trådte i kraft i 2010. Det er feil. Den nye loven har en bestemmelse som er ganske lik den tidligere loven fra 1985, se min understreking i bestemmelsene:

Ny pbl. § 21-10 tredje ledd:

“Når det gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig, kan det utstedes midlertidig brukstillatelse for hele eller deler av tiltaket. I midlertidig brukstillatelse skal det framgå hvilke arbeider som gjenstår og en frist for ferdigstillelse. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at gjenstående arbeider blir rettet. Dersom gjenstående arbeider ikke blir utført innen fristen, skal kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner etter kapittel 32.”

Tidligere pbl. § 99 andre ledd:

“Finnes det mangler av mindre vesentlig betydning, kan likevel midlertidig brukstillatelse gis, når kommunen finner det ubetenkelig. Manglene skal da rettes innen en frist som settes av kommunen. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at manglene blir rettet.”

Grunnen til at mange tror at midlertidig brukstillatelse har forsvunnet, er nok fokuset i media og foredrag på at det ikke er ønskelig fra lovgivers side med en praksis hvor midlertidig brukstillatelse er hovedregelen. Dette fremgår ikke av loven, men av lovens forarbeider, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 326:

“Departementet ønsker å innskjerpe at ferdigattest er obligatorisk og skal være hovedregelen, ved blant annet å presisere at midlertidig brukstillatelse er et unntak. Kriteriene blir de samme som i dag, men det presiseres at brukstillatelse skal gis etter kommunens skjønn, det er altså ikke noe utbygger automatisk har krav på.”

At midlertidig brukstillatelse fortsatt er aktuelt fremgår også av veilederen fra Direktoratet for byggkvalitet (tidligere Byggteknisk etat):

”Det kan likevel være behov for bruk av midlertidig brukstillatelse i noen tiltak. Eksempel på dette kan være der eier selv skal sluttføre kjelleretasjen eller loftsetasjen, eller hvor opparbeiding av utearealer må vente til våren, eller der det er gitt rammetillatelse til rekkehusbebyggelse og hvor enhetene ferdigstilles suksessivt. Loven inneholder derfor en åpning for at det kan gis midlertidig brukstillatelse omtrent som tidligere, men det skal i brukstillatelsen stilles et strengere krav om ferdigstillelse ved at det skal fremgå hvilke arbeider som gjenstår og en forpliktende frist for ferdigstillelse.”

2. Kan kommunen gi tidsbegrenset midlertidig brukstillatelse?

Etter mitt syn, nei. Så vidt jeg forstår har det utviklet seg en praksis i noen kommuner hvor midlertidig brukstillatelse gis med tidsbegrensning – altså slik at tillatelsen faller bort hvis det ikke søkes om ferdigattest eller fristutsettelse innen en bestemt dato. Dette er etter mitt syn en svært tvilsom praksis.

Plan- og bygningsloven har et system for oppfølging av midlertidig brukstillatelse, jf. siste del av den tidligere siterte pbl. § 21-10 tredje ledd:

“Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at gjenstående arbeider blir rettet. Dersom gjenstående arbeider ikke blir utført innen fristen, skal kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner etter kapittel 32.”

Det finnes flere sanksjonsmuligheter i lovens kapittel 32. Midlertidig brukstillatelse med tidsbegrensning er ikke blant disse. Det finnes heller ikke andre bestemmelser i loven eller byggesaksforskriften som åpner for slik tidsbegrensning.

I forarbeidene fremgår følgende, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 326:

“Det presiseres samtidig at det skal settes en bindende tidsfrist for ferdigstillelse når det gis midlertidig brukstillatelse. Dersom denne fristen overskrides, kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse. Pålegget kan følges opp med tvangsmulkt eller forelegg. Dette er en innskjerping i forhold til gjeldende rett, der denne fristen ikke medfører noen virkninger, med det resultat at det ofte ikke blir søkt om ferdigattest selv om den i prinsippet er obligatorisk.”

Det er det samme systemet som følger av loven. Tillatelse med tidsbegrensning er ikke nevnt.

Når det utstedes midlertidig brukstillatelse med tidsbegrensning kan det tenkes at kommunen baserer seg på en kjent forvaltningsrettslig tanke om at et mindre byrdefullt vedtak ikke krever uttrykkelig hjemmel i lov eller forskrift når det ligger til kommunens skjønn om tillatelse skal gis eller ikke. Altså: Hvis kommunen kan nekte tillatelse må den også kunne si ja, men på vilkår.

Tanken er i utgangspunktet god, for det synes klart at en utbygger vil være bedre tjent med å få en brukstillatelse på vilkår enn ikke å få noen brukstillatelse i det hele tatt. Problemet er at det er brukere involvert. Vurderingen av fordel/ulempe endrer seg vesentlig når midlertidig brukstillatelse først er gitt. Da kan det være voldsomt byrdefullt om den trekkes tilbake, for eksempel hvis alle beboerne i et leilighetsbygg har flyttet inn. En tilbaketrekking vil da risikere å ramme en rekke personer som ikke er skyld i situasjonen og heller ikke har mulighet til å gjøre noe med den. Etter mitt syn vil legalitetsprinsippet da kreve at kommunen har uttrykkelig hjemmel i lov eller forskrift for å trekke tillatelsen tilbake. Og det har den ikke.

3. Kan man overlevere bolig med midlertidig brukstillatelse til forbruker?

Etter mitt syn, ja. Problemstillingen har sammenheng med Finanstilsynets rundskriv 21/2011 av 21. juni 2011, som etter hva jeg forstår har gjort en del meglere restriktive. Følgende fremgår i rundskrivet pkt. 3.3:

“Der det er avtalt at selger skal overlevere en ferdigstil bolig, plikter megler å forsikre seg om at ferdigattest foreligger før overlevering og oppgjør finner sted. Plikten påligger megler, og det er ikke tilstrekkelig å oppfordre kjøper til å undersøke om ferdigattest er gitt før eiendommen overtas. Også oppdragstaker (salgsmegler) er ansvarlig for slik kontroll, selv om oppgjøret er utkontraktert til eksternt oppgjørsforetak. I tillegg har oppgjørsforetaket en selvstendig plikt til å kontrollere om ferdigattest forelogger før oppgjør gjennomføres.

Plikten til å kontrollere at det foreligger ferdigattest før overtakelse og oppgjør gjelder også ved rene oppgjørsoppdrag.

Endring av plan- og bygningsloven av 25. juni 2010 synes å innebære at det ikke lenger kan gjennomføres overtakelse og oppgjør basert på midlertidig brukstillatelse. Det vises til forarbeidenes uttalelse om at endringen innebærer en skjerpelse av tidligere regulering og en presisering av ferdigattesttidspunktet som ett endelig skjæringstidspunkt for ferdigstillelse. Videre uttaler departementet at “kontraktspartene bør legge ferdigattesten til grunn for overtakelse, i stedet for midlertidig brukstillatelse som i dag.” Finanstilsynet forutsetter at megler innretter sine rutiner i samsvar med disse uttalelsene.”

Uttalelsen er nok basert på følgende tekst i forarbeidene, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 326:

“Departementet ønsker å presisere at det bør være ett endelig skjæringstidspunkt for ferdigstillelse, i stedet for to, som i dag. Det framheves derfor at kommunene skal kreve ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak, og at kontraktspartene bør legge ferdigattesten til grunn for overtakelse, i stedet for den midlertidige brukstillatelsen som i dag. Det samme gjelder tidspunktet for lånekonvertering, utgangspunkt for forsikringsavtaler med videre. Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse er enkeltvedtak. Klageadgangen vil imidlertid være avgrenset til det som ikke er avgjort i rammetillatelse og igangsettingstillatelse. Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse som er avgitt på feil grunnlag, for eksempel uriktig sluttdokumentasjon, vil etter omstendighetene kunne trekkes tilbake etter regelen i forvaltningsloven §35 første ledd bokstav c som ugyldig på grunn av uriktig faktisk grunnlag.”

Uttalelsen fra Finanstilsynet er senere presisert noe i uttalelse av 10. oktober 2011.

”Det bemerkes her at det med denne uttalelsen i rundskrivet [nr. 21/2011] ikke er ment å gi uttrykk for et offentligrettslig påbud overfor megler om at bare ferdigattest kan legges til grunn for oppgjør, men en henstilling til at megler lojalt følger opp lovgivers intensjon.”    

Etter mitt syn glemmer Finanstilsynet at det ikke er forarbeidene til plan- og bygningsloven, men kontrakten og bustadoppføringslova som definerer forbrukerens plikt til å overta boligen. Med mindre det fremgår av kontrakten at det skal foreligge ferdigattest på overtakelsestidspunktet, er regelen at forbruker bare kan nekte å overta hvis det “… ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga.”, jf. buofl. § 15 tredje ledd

Hvis det ikke foreligger noen offentlig tillatelse til bruk er det normalt klart at forbruker kan nekte å overta en bolig. Men det er nå engang slik at offentligrettslig tillatelse til bruk kan gis enten som midlertidig brukstillatelse eller som ferdigattest. Etter mitt syn er Finanstilsynets uttalelse villedende. Man kan ikke med bakgrunn i bustadoppføringslova slå fast som et alminnelig krav at det må foreligge ferdigattest ved overtakelse. Snarere tvert imot skal det etter mitt syn mye til før en forbruker med midlertidig brukstillatelse kan nekte overtakelse med den begrunnelse at plan- og bygningslovens hovedregel er ferdigattest.

Om forfatteren

Tor André Ulsted
Tor André Ulsted Tor André Ulsted er senioradvokat ved vårt kontor i Bergen, hvor han er tilknyttet entrepriserettsavdelingen. Han er spesialisert innen bygge- og anleggskontrakter og har lang erfaring som advokat for både entreprenører, byggherrer og rådgivere. Han holder også jevnlig kurs i standardkontraktene og andre entrepriserettslige emner, blant annet for Standard Online. I tillegg til bygg- og anleggsjuss er Ulsted spesialisert innen plan- og bygningslovgivningen, foreldelse og insolvensrett.

Leave a Comment