Utbyggingsavtaler er et mye brukt virkemiddel ved finansiering av felles infrastruktur.

Balanserte utbyggingsavtaler?

10 Oct 2012

Undersøkelser viser at flertallet av private utbyggere opplever bruken av utbyggingsavtaler som et pressmiddel fra kommunene. Like mange sier at de har inngått avtaler som er urimelig tyngende. En rekke […]

Undersøkelser viser at flertallet av private utbyggere opplever bruken av utbyggingsavtaler som et pressmiddel fra kommunene. Like mange sier at de har inngått avtaler som er urimelig tyngende.

En rekke medier har i sommer satt fokus på boligmangelen i Norge. Særlig i de største byene er situasjonen prekær. Presset i boligmarkedet bidrar til en prisvekst der fasiten er at boligprisene per dags dato er høyere enn før finanskrisen i 2008. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk for august 2012 viser at bare siden samme måned i 2011, har boligprisene på landsbasis økt med 8,1 %.

Flere utbyggere har påpekt at den stadig økende floraen av ulike offentligrettslige krav boligutbyggere må forholde seg til, gjør sitt til å presse prisene i en allerede overopphetet boligboble. De siste årene har det blitt innført flere regelverk der intensjonene er gode, men hvor resultatet blir høyere kostnader ved bygging av boliger. Som eksempler kan nevnes skjerpet regelverk innenfor områdene energieffektivisering og universell utforming. I praksis er det ofte forbrukeren som får regningen for utbyggernes økte kostnader.

Hvor kommer så utbyggingsavtalene inn i bildet? Utbyggingsavtaler er hjemlet i plan- og bygningslovens kap. 17.  Avtalene inngås mellom utbyggere og den enkelte kommune, har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet og gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. Utbyggingsavtalene ligger i grenseland mellom privat rett der partene innenfor vide rammer fritt kan binde seg, og offentlig rett hvor det er strenge krav til tilblivelse og innhold.

Sistnevnte krav gir seg først og fremst uttrykk i at plan- og bygningslovens inneholder flere begrensninger i partenes avtalefrihet med hensyn til hva det kan inngås utbyggingsavtale om. Utbyggerne har et svakt utgangspunkt i forhandlingene fordi kommunen er planmyndighet. Som regel er utbyggerne avhengig av å få vedtatt en plan eller behandlet søknad med en forutsigbar fremdrift av den samme kommunen som er avtalemotpart i utbyggingsavtalen. Lovverkets regler har derfor vektlagt mekanismer som skal sikre balanserte avtaler. I forarbeidene er det fokus på at urimelige tyngende avtalevilkår for den private part skal unngås. Begrepene forutsigbarhet og forholdsmessighet er nøkkelord.

Er så utbyggingsavtalene som inngås i Norge balanserte slik loven forutsetter? I 2009 ble det i regi av Kommunal- og regionaldepartementet gjennomført en undersøkelse for å evaluere bruken av utbyggingsavtaler. 30 % av de spurte utbyggerne oppga at utbyggingsavtaler ensidig oppleves som et pressmiddel fra kommunen. 40 % oppga at avtalene oppleves som et pressmiddel, men også som et nyttig gjennomføringsmiddel. To tredjedeler svarte at de har inngått utbyggingsavtaler som er urimelig tyngende, men at de har gjort dette for å få gjennomført utbyggingen og fordi prosjektøkonomien på avtaletidspunktet tålte dette.

Tilbakemeldinger fra byggebransjen tyder på at bildet i 2012 er i tråd med det som fremgår av departementets tre år gamle rapport. Fortsatt er utbyggere flest villige til å inngå ubalanserte avtaler for å få realisert prosjektene sine, og for å unngå å få et konfliktfylt forhold til kommunen hvor de er avhengige av goodwill ved neste korsvei.

Det er særlig spørsmålet om hva det er forholdsmessig at utbyggere finansierer gjennom anleggsbidrag som skaper problemer. Her er grensesnittet utfordrende både for kommunene og utbyggerne. Hvor langt kan utbyggingsavtalene gå med tanke på at private skal finansiere større tiltak på riksveinettet, gang- og sykkelveier, park- og grøntområder og kvalitetstiltak i byrom?

Praktiske erfaringer samt rapporten fra 2009 tyder på at mange kommuner går for langt i å stille krav i forhandlingene om finansiering av tiltak. Det er lite som tyder på at utbyggerne selv vil motsette seg avtalepraksisen som har oppstått. Da er den nærliggende løsningen å skyve ekstrakostnaden over på forbrukeren – boligkjøperen. Den praksis som har utviklet seg rundt bruken av utbyggingsavtaler bidrar således neppe til å kjøle ned boligprisene.

Rapporten konkluderer med at det ikke er behov for endringer i lovbestemmelsene, men at det er behov for å følge opp praktiseringen av regelverket gjennom veiledning eller forskrift på noen områder. Det kan virke som om tiden er overmoden for at Kommunal- og regionaldepartementet følger oppfordringen og klargjør hvordan lovverket skal håndteres i konkrete forhandlingssituasjoner.

Om forfatteren

Karl Erik Bernt
Karl Erik Bernt Karl Erik Bernt er advokat på vårt kontor i Bergen. Han er tilknyttet kompetansegruppene for fast eiendom og entreprise, og har særlig erfaring innenfor plan- og bygningsrettens område. Bernt bistår byggherrer, entreprenører og andre aktører i bygg- og anleggsbransjen.

Leave a Comment