Artikkelforfattere: Advokatene Even Vegard Dalen og Tor Anthon Christiansen
Med grunnforhold i entreprisesammenheng menes alle forhold ved grunnens tilstand, herunder forekomsten av fjell, løsmasser, forurensede masser, grunnvannsforhold og installasjoner i grunnen. Grunnforhold er ofte forbundet med betydelig usikkerhet i bygge- og anleggsprosjekter. Selv der det er foretatt grundige undersøkelser før kontraktsinngåelsen, kan de faktiske forholdene vise seg å være annerledes enn forutsatt. Spørsmålet blir da hvem som må bære konsekvensene – både økonomisk og tidsmessig.
Byggherren må i utgangspunktet ta merkostnadene
Det helt overordnede utgangspunktet er at ekstra kostnader og tidsbruk på grunn av fordyrende forhold ved grunnen må dekkes av byggherren. Det er rimelig at byggherren må betale de faktiske kostnadene med å få gjennomført prosjektet. Entreprenøren bærer imidlertid på sin side risikoen for egen utførelse, prising og egne forutsetninger. Grunnforholdstvister oppstår gjerne på grunn av uenighet om de faktiske forholdene er slik entreprenøren hadde grunn til å regne med.
Etter NS 8405 ligger prosjekteringsansvaret hos byggherren (utførelsesentreprise). Når byggherren har ansvaret for hvordan bygg- eller anleggsarbeidet er planlagt, beskrevet og dimensjonert, er det også rimelig at byggherren bærer ansvaret for kostnader og ekstra tidsbruk når entreprenøren ikke kan følge prosjekteringen fullt ut. Etter NS 8405 kan entreprenøren derfor kreve vederlagsjustering og fristforlengelse når grunnforholdene ikke er slik entreprenøren hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig, jf. NS 8405 punkt 19.3. Skjulte eller uforutsette forhold i grunnen er derfor byggherrens risiko.
Utgangspunktet om at byggherren har risikoen for grunnforholdene gjelder både for totalentrepriser (NS 8407) og utførelsesentrepriser (NS 8405), men reglene er utformet noe ulikt. I totalentrepriser etter NS 8407 er bildet mer nyansert. Også for totalentrepriser har byggherren risikoen for forhold ved grunnen som avviker fra det entreprenøren hadde grunn til å regne med, men totalentreprenøren må besiktige byggeområdet og selv innhente opplysninger om grunnforholdene i den grad de ikke er innhentet og forelagt av byggherren, jf. NS 8407 punkt 23.1. Dersom totalentreprenøren ikke har gjort dette, vil forholdene ved grunnen som ville vært avdekket ved slik forundersøkelse likevel regnes som kjent for totalentreprenøren i vurderingen av hva totalentreprenøren hadde grunn til å regne med.
Byggherren har til gjengjeld en opplysningsplikt for kjente forhold, eller forhold han måtte kjenne til ved grunnen, byggeområdet og omgivelsene. Byggherren bærer risikoen for uriktige, mangelfulle eller ufullstendige opplysninger som har virket inn på tilbudet, herunder også for riktigheten av innhentede opplysninger, jf. NS 8407 punkt 23.1.
Når foreligger det et «vesentlig avvik»?
Det er ikke uvanlig å avtale at totalentreprenøren har risikoen for forhold ved grunnen slik NS 8407 punkt 23.2 legger opp til. Selv om det er inngått en slik avtale, er byggherren likevel ansvarlig dersom forholdene «avviker vesentlig» fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med. Totalentreprenøren har med andre ord ikke hele risikoen, men terskelen for å holde byggherren ansvarlig for avvikende grunnforhold blir høyere ved at avviket må være «vesentlig». Dersom de faktiske grunnforholdene representerer et vesentlig avvik fra det som partene har bygget avtalen på, gir dette entreprenøren rett til justering av vederlaget og mer tid.
Norsk entreprisrett opererer ikke med noen fast terskel eller prosentgrense for når et avvik blir vesentlig. Vurderingen beror på en helhetsvurdering, hvor flere momenter står sentralt. Relevante momenter i vurderingen er blant annet:
- avvikets art og omfang,
- hvilke forutsetninger partene bygget på ved kontraktsinngåelsen og
- om avviket medfører betydelige kostnadsøkninger eller forsinkelser.
I rettspraksis om grunnforhold har domstolene lagt vekt på om de faktiske forholdene representerer et klart brudd med det bildet byggherren har gitt gjennom konkurransegrunnlag, grunnundersøkelser eller øvrige kontraktsdokumenter. Dersom entreprenøren har priset arbeidet basert på disse opplysningene, og avviket er av en slik karakter at det fundamentalt endrer arbeidsomfanget eller gjennomføringsmåten, vil terskelen for vesentlighet kunne være overskredet.
Partene står også fritt til å avtale at entreprenøren bærer risikoen for grunnforholdene også i utførelsesentrepriser. I NS 8405 finnes det imidlertid ingen tilsvarende regel som legger risikoen for «vesentlige» avvik til byggherren. Dersom entreprenøren i en utførelsesentreprise uten videre tar på seg risikoen for grunnforholdene, vil det med andre ord innebære et langt mer vidtrekkende ansvar fordi ansvarsbegrensningen for «vesentlige» avvik ikke gjelder.
Betydningen for entreprenør og byggherre
Spørsmålet om ansvar for grunnforhold og vesentlig avvik har stor praktisk betydning. For byggherrens behov for forutsigbarhet bør det gjennomføres grundige og pålitelige grunnundersøkelser, samt tydelig regulering av risiko i kontrakten. For entreprenøren er det avgjørende å forstå hvilke forutsetninger ved grunnen prosjektet bygger på, prise dette korrekt og eventuelt varsle raskt dersom faktiske forhold avviker fra det forventede.
Tor Anthon Christiansen er spesialisert innenfor entrepriserett og han arbeider også med kontraktsrett generelt. Tor Anthon har vært partner i SANDS siden 2012, og er medlem av entreprisegruppen, som han ledet i flere år. Han har lang erfaring som rådgiver og prosedyreadvokat for entreprenører, byggherrer og konsulenter, har bl.a. arbeidet mye med store samferdselsprosjekter for vei og jernbane (tunneler, broer etc.). Tor Anthon har også erfaring fra kraftindustrien, annen prosjektorientert industri samt prosessindustri og fabrikasjonskontrakter. Han bistår selskaper over hele landet, og er fast tilknyttet SANDS’ kontor i Tønsberg. Han bistår også en rekke utenlandske konsern som har virksomhet i Norge. Han holder en rekke kurs i standardkontraktene og andre entrepriserettslige emner, blant annet for Standard Online, Juristenes Utdanningssenter og for EBA Telemark Vestfold Buskerud (Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg).
Even Vegard Dalen er tilknyttet firmaets faggrupper for entreprise, fornybar energi og prosedyre/tvisteløsning. Han bistår klienter i alle faser av bygge- og anleggsprosjekter med juridisk rådgivning, kontraktsstrategi og tvisteløsning. Han arbeider med et bredt spekter av kontrakter innen bygg- og anleggssektoren, inkludert NS-kontraktene, Bane NORs kontraktsmaler og Statens vegvesens standarder (prosesskoden).
Even kombinerer juridisk kompetanse med strategiske risikovurderinger for å sikre fremdrift og redusere risiko. Med erfaring fra domstolene har Even inngående erfaring med rettslige prosesser, og han fører også saker for domstolene.
Even kjenner godt til rammebetingelsene og de regulatoriske forholdene i kraftbransjen fra sin tid i NVE. Han yter rådgivning innen vannkraft, vindkraft, fjernvarme, solenergi og nettutbygging – både kontraktsrettslig og regulatorisk.