Ansvarlig søker må betale til boligkjøpere i ny høyesterettsdom «Bori III»

11 Feb 2020

Den 7. februar avsa Høyesterett enda en dom (HR-2020-312-A) om privatrettslig erstatningsansvar ovenfor tredjepersoner ved brudd på plikter som ansvarshavende etter plan- og bygningsloven. Dommen følger opp de mye omtalte dommene «Bori I» (Rt. 2015 s. 276) og «Bori II» (HR-2017-1834-A), men synes å bevege seg i retning av et noe lempeligere skyldkrav.

Forfatter: Therese Danielsen, advokatfullmektig

Saken gjaldt fire boligkjøperes krav om erstatning mot et arkitektfirma som hadde opptrådt som ansvarlig søker på vegne av tiltakshaver i prosjektet. Det forelå ingen kontraktsforhold mellom boligkjøperne og arkitektfirmaet, de var dermed såkalte «tredjepersoner» i forhold til arkitektfirmaet, og spørsmålet var om boligkjøperne da kunne gjøre kravet gjeldende etter det alminnelige arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningslovens § 2-1.  Arkitektfirmaet var enig i at det forelå et økonomisk tap, og at dette stod i årsakssammenheng med de påstått ansvarsbetingende forhold. Spørsmålet som Høyesterett måtte ta stilling til var hvorvidt arkitektfirmaet hadde begått pliktbrudd som kunne karakteriseres som uaktsomme, og om boligkjøpernes tap var erstatningsrettslig vernet.

I «Bori I» fra 2015 slo Høyesterett fast at fremtidige kjøpere i et boligprosjekt kan kreve erstatning direkte fra den ansvarlig kontrollerende uten grunnlag i kontrakt. Dommen etterlot imidlertid usikkerhet rundt hvor langt ansvaret strekker seg. To år senere avsa Høyesterett ny dom som omhandlet den kontrollansvarliges ansvar ovenfor tredjepersoner (HR-2017-1834-A «Branncelle»). Dommen er senere kalt «Bori II». Høyesterett kom her til motsatt resultat – den kontrollansvarlige ble frikjent for erstatningsansvar.

Etter «Bori I» og «Bori II» har grensen for erstatningsansvar vært antatt og ligge et sted mellom saksforholdet i de to dommene. Med dommen som nå er avsagt har Høyesterett i større grad klargjort denne grensen.

I «Bori III» startet Høyesterett med å bekrefte utgangspunktet – den som er ansvarlig ovenfor kommunen kan pålegges erstatningsrettslig ansvar overfor tredjeperson, etter reglene om erstatning utenfor kontrakt. Videre ble det uttalt:

«De alminnelige erstatningsvilkårene må være oppfylt også når kravene knytter seg til forsømmelser på plan- og bygningslovens område, og det gjelder ikke noe eget og skjerpet skyldkrav. Graden av skyld vil likevel kunne være relevant i den bredere avveiningen av om skadelidtes interesser har erstatningsrettslig vern, jf. uttrykket «karakteren av pliktbruddet» i avsnitt 26 i Bori-dommen.»

Med dette går man bort fra de antydningene som er gjort i Bori II om grov uaktsomhet som vilkår for ansvar ved brudd på bestemmelsene i plan- og bygningsloven.

Høyesterett kom til at det forelå ansvarsgrunnlag etter skadeserstatningslovens § 2-1, og fant det lite tvilsomt at boligkjøpernes interesser måtte være erstatningsrettslig vernet. Arkitektfirmaet hadde ikke besørget en ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, og ansatte i firmaet hadde brutt pliktene som ansvarlig søker. Kjøpernes berettigede forventninger måtte stå sentralt, og Høyesterett vektla at skadelidte her var førstegangskjøpere av nybygde boliger som måtte kunne stole på at de ansvarlige følger opp sine plikter etter plan- og bygningsloven.

Les dommen fra Høyesterett (HR-2020-312-A) her

Om forfatteren

Therese Danielsen
Therese Danielsen Therese Danielsen er advokatfullmektig ved SANDS sitt kontor i Oslo og er tilknyttet firmaets avdeling for entrepriserett. Therese fullførte mastergraden i rettsvitenskap ved Universitetet i Bergen våren 2018. På femte avdeling tok hun et semester ved University of Queensland med spesialisering innen maritim rett og tvisteløsning. Hun skrev deretter masteroppgave med temaet ”Reforhandling i langsiktige kontrakter”.

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.